Gewerbeimmobilien

Was sind Gewerbeimmobilien?

Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um ein Gebäude, welches vollständig bzw. zum überwiegenden Teil für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Diese Konstellation tritt dann ein, wenn die Räumlichkeiten bzw. Flächen dafür genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen. Eine gewerbliche Tätigkeit ist laut dem Gesetzgeber jede Tätigkeit mit der Absicht, finanzielle Gewinne zu generieren.
Dabei sind sowohl Soloselbstständige oder Freiberufler*innen gemeint, die bspw. ein kleines Büro benötigen, als auch große Unternehmen oder Behörden, welche große Gewerbeimmobilien für die Ausübung Ihrer Tätigkeit nutzen.

Wie lassen sich Gewerbeimmobilien kategorisieren?

1. Büroimmobilien
Die sehr häufig vorkommende Form einer Büroimmobilie reicht von einem kleinen Büro, zum Beispiel für einen/eine Versicherungsmakler*in, bis zu Bürokomplexen mit mehreren tausend Quadratmetern. Die größeren Flächen werden von Dienstleistungsunternehmen, Behörden oder zum Beispiel auch als Coworking Space genutzt. In einem Coworking Space arbeiten mehrere Unternehmen, Dienstleister oder Freiberufler*innen mit teilweise unterschiedlichem Gewerbezweck zusammen, um sich bspw. Kosten für die Miete oder einen zentralen Empfang zu teilen.

2. Produktionsimmobilien
Für die Herstellung von Produkten bzw. grundsätzlich für Fertigungsverfahren gibt es die Produktionsimmobilien. Zu diesen Gebäuden, welche sich oftmals in Gewerbe- bzw. Mischgebieten befinden, zählen in der Regel auch Lagerflächen sowie kleine Büroflächen, bspw. für die Annahme von Waren.

3. Freizeitimmobilien
Dieses Segment ist sehr breit gefächert. Zu den Freizeitimmobilien zählen unter anderem Freizeitparks, Frei- bzw. Hallenbäder, Sportstätten und Konzerthäuser. Das Angebot an Freizeitimmobilien ändert sich je nach der Nachfrage der Bevölkerung und ist stetig im Wandel.

4. Handelsimmobilien
In einer Handelsimmobilie ist der Nutzungszweck grundsätzlich der Verkauf von Produkten oder Dienstleistungen. Handelsimmobilien sind zum Beispiel kleine Läden, Supermärkte, Fachhandelsmärkte oder Shopping-Center.

5. Logistikimmobilien
Die als Verteilzentren bekannten Logistikimmobilien befinden sich oftmals an Verkehrsknotenpunkten wie großen Autobahnkreuzen. In diesen Gebäuden werden unterschiedlichste Waren gelagert, um dann eine gezielte Verteilung zu ermöglichen. Insbesondere bei großen Unternehmen befinden sich diese Immobilien in der Nähe der Produktionsimmobilien, um kurze Wege zu generieren.

6. Spezialimmobilien
Bei diesen besonderen Immobilien, welche auch als Sonderimmobilie bezeichnet werden, handelt es sich zum Beispiel um Raststätten an Autobahnen, Bahnhöfe, Kraftwerke oder Pensionen/Hotels. Alle Spezialimmobilien sind auf besondere Anforderungen für einen bestimmten Nutzungszweck zugeschnitten.

Was ist bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie zu beachten?

Als Hauptaspekt bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie ist die Lage zu beachten. Je nach Langfristigkeit der gewünschten gewerblichen Nutzung kann sich die Lage auch auf Dauer dem Nutzungszweck entgegenstellen. Handelt es sich bei der Produktionsstätte um einer dauerhaft günstig gelegenen Platz, um die gewünschte Nutzung bestmöglich zu realisieren? Soll bspw. ein kleiner Verkaufsladen eröffnet werden, ist zu prüfen, wie gut frequentiert die Lage ist.
Generell ist eine Prüfung der Konkurrenzsituation sinnvoll. Gibt es zum Beispiel bei der Eröffnung eines Friseursalons weitere Friseure in der gleichen Straße oder direkt um die Ecke?
Weitere Faktoren in der Betrachtung zur idealen Gewerbefläche:

– ausreichende Größe und ggf. Erweiterungsmöglichkeit
– Ausstattung
– Raumaufteilung und ggf. notwendiger Umbaubedarf
– Parkplatzsituation für Kund*innen und Mitarbeiter*innen
– vertragliche Gegebenheiten im Mietvertrag (Mindestvertragslaufzeit, Miethöhe, Dauer des Vertrages, fixe Nebenkosten)
– Werbemöglichkeiten (Schaufensterflächen etc.)

Welche rechtlichen Aspekte gibt es bei Gewerbeimmobilien zu beachten?

Die gewerblichen Einheiten unterliegen besonderen rechtlichen Parametern. Während im Wohnungsmietrecht der/die Mieter*in besonderen Schutz genießt, handelt ein*e Gewerbetreibende*r rechtlich gesehen auf gleicher Ebene wie der/die Vermieter*in. Aus diesem Grund gibt es keine besonderen Mieterrechte. Der Vertrag zwischen Mieter*in und Vermieter*in kann frei verhandelt werden. Im Wohnungsbereich gibt es zum Beispiel in stark nachgefragten Regionen eine Mietpreisbremse, welche vor zu hohen Mieten schützen soll. Im Gewerbebereich ist der gesamte Mietvertrag inklusive die Höhe des Mietzinses frei verhandelbar. Die Dauer der mietvertraglichen Bindung ist ebenso frei verhandelbar und kann vertraglich fixiert werden.

Ein weiterer rechtlicher Aspekt betrifft die Art der Nutzung einer Gewerbeeinheit. Für jede Gewerbeeinheit gibt es eine Nutzungsart, welche dem zuständigen Bauamt bekannt ist. Eine Änderung der Nutzungsart ist bei dem zuständigen Bauamt zu beantragen und die Genehmigung abzuwarten.

Bei einer gewerblichen Vermietung ist in vielen Nutzungsarten eine Umsatzsteuer an den Vermieter zu zahlen, während andere Nutzungsarten, bspw. eine Arztpraxis, von der Zahlung der Steuer befreit sind.

Gewerbeimmobilien in München mieten oder kaufen?

Inwiefern sich eher ein Kauf oder die Anmietung einer Gewerbefläche lohnt, hängt von diversen Parametern ab. Der Kauf einer Gewerbeimmobilie erfordert eine hohe Erstinvestition und eine hohe Standortsicherheit. Bei der Anmietung sind Sie zeitlich flexibler. Sie haben die Möglichkeit, ggf. nach eine gewissen Zeitraum in eine größere oder stärker frequentierte Fläche zu wechseln. Gerade für Neugründungen kann sich eine Anmietung als die bessere Option erweisen, um zunächst die ersten Erfahrungen zu sammeln und die Entwicklung der Neugründung zu verfolgen.
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