Immobilienbewertung

Immobilien bewerten lassen

Was ist eine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich nicht nur Personen, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie sollte man den Marktwert des Objekts kennen. Ein Grund hierfür, ist der inserierte Angebotspreis, welcher sich stark an diesem orientiert. Der Angebotspreis sollte nie zu hoch oder zu niedrig angesetzt werden, da sich dies negativ auf den Verkauf auswirken kann. Doch die Bestimmung des Immobilienwertes dient auch anderen Zwecken.

Eine Immobilienbewertung wird auch vorgenommen, wenn es um Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen oder Vormundschaftsangelegenheiten geht. Auch steuerliche Zwecke können zu einer Bewertung einer Immobilie führen. In all diesen Fällen ist es wichtig den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen.

In diesen Fällen kommt es zu einer Immobilienbewertung:

  1. Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  2. Ehescheidungen
  3. Erbauseinandersetzungen
  4. Zwangsversteigerungen
  5. Steuerliche Zwecke
  6. Enteignungen
  7. Versicherungen

Die Immo­bilien­bewertung

Grundsätzlich gibt es für die Immobilienbewertung drei Verfahren, die man einzeln oder gemeinsam anwenden kann:

  1. Das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV)
  2. Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
  3. Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Für die unterschiedlichen Grundstücksarten werden bestimmte Verfahren vorrangig angewandt. So wird der Wert von Wohneigentum und Bodenwert normalerweise mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert einer Renditeimmobilie wird hingegen vorrangig mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Das Sachwertverfahren findet oft bei eigengenutzten Immobilien Anwendung.

1. Das Ver­gleichs­­wert­ver­­fahren

Das Vergleichswertverfahren kommt meistens bei nicht vermieteten Immobilien zum Einsatz. Dabei wird der Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung ähnlich sind, ermittelt. Wichtige Faktoren sind hier unter anderem die Größe der Immobilie, die Restnutzungsdauer, der energetische und bauliche Zustand sowie die Gebäudeart und Bauweise. Doch auch die Lage spielt beim Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle.

2. Das Ertrags­wert­verfahren

Das Ertragswertverfahren findet oft Anwendung, wenn eine Immobilie vermietet ist. Auch bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien greift man auf dieses Verfahren zurück. Die Verkehrswertermittlung wird hier anhand des zukünftigen Ertrags ermittelt. Dabei ist der Hauswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der restlichen Nutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptfaktoren sind hier der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der Vervielfältiger.

3. Das Sach­­wert­­­ver­­­fahren

Gibt es zu einer Immobilie keine vergleichbaren Objekte findet oft das Sachwertverfahren Anwendung. Dieses Verfahren basiert auf den Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Die Grundlage bilden hier der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf diesem. Dabei wird der Grundstückspreis mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt und der Wert der baulichen Anlagen aufgrund einer Anlehnung an die Herstellungs- und Wiederbeschaffungskosten.

Haus-Schlüssel mit Anhänger und Lupe

Welche Faktoren beeinflussen den Immo­bilien­wert

Möchte man sein Haus bewerten lassen oder den Marktwert eines Grundstücks oder einer Wohnung wissen, muss man verschiedene Faktoren berücksichtigen. Neben Größe, Baujahr und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen vor allem die Lage und die Infrastruktur die Immobilien Bewertung. Für eine präzise Bewertung von Immobilien sollten Sie möglichst viele Faktoren berücksichtigen.

Die Lage der Immobilie hat einen großen Einfluss auf die Immobilienbewertung. Entscheidend ist, in welcher Region sich das Objekt befindet und mit welchen Lagebesonderheiten das Gebiet ausgestattet ist. Dabei wird immer zwischen der Mikro- und Makrolage unterschieden. Die Makrolage bezieht sich dabei auf das räumliche Umfeld im weiteren Sinne, also die Region oder Stadt. Die Mikrolage hingegen bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie, also die Nachbarschaft.

Ein wichtiger Faktor ist hier die Infrastruktur. Wie hoch ist das Verkehrsaufkommen? Gibt es Anbindungen an Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel sowie Schulen? Auch die Nähe zu Parks, Grünflächen und Wasser wird hier miteinbezogen. Je besser die Lage, desto höher ist die Immobilienbewertung oder der Quadratmeterpreis.

Ebenfalls relevant, wenn man eine Immobilie bewerten lassen möchte: der Zustand der Bausubstanz. Vor allem die Dicke der Mauern, die Dämmung des Hauses und die Dachisolierung spielen eine große Rolle. Der Zustand der Fenster und Türen sowie die der verlegten Leitungen können ebenfalls den Wert eines Hauses beeinflussen.

Doch auch das Alter und die Ausstattung einer Immobilie hat direkten Einfluss auf die Immobilienbewertung. Neben der Grundstücksgröße und der Wohnfläche bestimmen auch der vorhandene Garten beziehungsweise Balkon eine Rolle.

Bedeutet eine ältere Immobilie eine Wertminderung? Nicht unbedingt. Wurde das Haus oder die Wohnung regelmäßig instandgesetzt und modern ausgestattet, hat das Alter der Immobilie keine negative Auswirkung auf den Marktwert.

Beratungsgespräch

Werter­hal­tende und wert­steigern­de Maß­nahmen

Um den Wert einer Immobilie zu bewahren oder im besten Fall zu steigern, gibt es verschiedene Maßnahmen, die vorgenommen werden können:

  • Renovierungsmaßnahmen
  • Instandhaltungsarbeiten
  • Sanierungsarbeiten
  • Modernisierungen
  • Fassadendämmung
  • Energieeffiziente Heizungsanlagen

Mit diesen Maßnahmen können Sie den besten Verkaufspreis für Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung erzielen. Wenn wir Ihnen bei der Ermittlung des Immobilienwertes behilflich sein können, kontaktieren Sie uns gerne. Wir helfen Ihnen weiter.