Die wichtigsten Aspekte rund um Wohneigentümergemeinschaften

Wer seine Traumwohnung gefunden und gekauft hat, wird als Eigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft. Eine Rolle, die mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten einhergeht, die jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kennen sollte. Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) bietet die rechtliche Grundlage für das gemeinschaftliche Eigentum an Wohngebäuden und Wohnanlagen. Obwohl die Abkürzung WEG nur dieses Gesetz meint, wird WEG umgangssprachlich oft auch als Abkürzung für Eigentümergemeinschaft verwendet.
Wir haben die wichtigsten Informationen und Begriffe zur Eigentümergemeinschaft für Sie auf unserer Website zusammengefasst.

02.07.2024 | Aktuelles

Fassade Wohnhaus

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft ist die „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist also der, der eine Wohnung innerhalb einer Wohneigentumsanlage oder ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte in einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen kauft. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften entsteht aber keine Eigentümergemeinschaft, wenn das Grundstück real geteilt wurde. Hier kann lediglich dann eine Gemeinschaft über eine gemeinsame Tiefgarage oder gemeinsame Wege entstehen.

 

Die Gemeinschaftsordnung

Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer untereinander – was ist Teileigentum, was ist Gemeinschaftseigentum oder bestehen Sondernutzungsrechte? Sie ist wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung sowie der Hausordnung und wird im Grundbuch eingetragen. Änderungen in der Gemeinschaftsordnung können nur auf allstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen.

 

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung legt fest, welche Teile der Wohnanlage zu wem gehören. Sie dokumentiert, welche Garage oder Keller zu welcher Wohnung gehört. Die Teilungserklärung legt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer fest. Sie wird vor dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten erstellt.

 

Das Sondereigentum

Darunter versteht man die Teile der Wohnanlage, die ausschließlich einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft gehört – also zum Beispiel die eigene Wohnung. Der Eigentümer kann darüber grundsätzlich frei entscheiden und ist alleine für die Instandhaltung verantwortlich.

 

Das Teileigentum

Dieses ist eine besondere Form des Sondereigentums. Beim Teileigentum kann es sich um gewerblich genutzte Flächen handeln, also zum Beispiel Arztpraxen oder Büroräume. Auch KfZ-Stellplätze zählen in der Regel zum Teileigentum. Das Teileigentum und das Sondereigentum werden rechtlich gleich behandelt, es gelten die gleichen Rechte und Pflichten.

 

Das Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum umfasst die Gebäudeteile, die von allen Eigentümerinnen und Eigentümern genutzt werden können. Ebenso zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile, die der Sicherheit oder dem Bestand dienen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört also neben Zentralheizung und Treppenhaus auch die Außenfassade und die Fenster sowie das Dach.. Die Instandhaltung bezahlen alle Eigentümer gemeinsam, je nach Miteigentums-Anteil.

 

Das Sondernutzungsrecht

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Ein Sondernutzungsrecht wird in der Teilungserklärung festgelegt. Ein Sondernutzungsrecht wie die exklusive Nutzung des Gartens kann der Wert einer Immobilie deutlich erhöhen.

 

 

Die Hausverwaltung

Die Eigentümer bestimmen eine Hausverwaltung, die sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert. Dazu gehört das Verwalten der Gelder für Maßnahmen sowie das Beauftragen von Reparaturen. Meistens fungieren hier professionelle Hausverwaltungen, die die komplexe Verwaltung fachkundig managen. Zusätzlich zur Hausverwaltung kann die Eigentümergemeinschaft einen ehrenamtlichen Verwaltungsbeirat aus Eigentümern bestimmen, der die Hausverwaltung überwacht und unterstützt.

 

Das Hausgeld

Woher kommt das Geld für Ausgaben am Gemeinschaftseigentum und für laufende Betriebskosten? Alle Eigentümerinnen und Eigentümer bezahlen ein monatliches Hausgeld – das entspricht in etwa den Nebenkosten eines Mieters. Die Höhe bemisst sich individuell nach Größe der eigenen Wohnung. Vom Hausgeld werden Ausgaben für Müllabfuhr, Verwaltung oder Gartenpflege entrichtet, ebenso die Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltungen.

 

Rücklagen und Sonderumlagen

Die Eigentümergemeinschaft muss nach WEG auch Rücklagen „in angemessener Höhe“ bilden. Sie werden anteilig über das Hausgeld von den Eigentümern eingezahlt und dienen in erster Linie der laufenden Instandhaltung des Anwesens.

 

Die Eigentümerversammlung

Diese Versammlung findet in der Regel einmal pro Jahr statt, die Hausverwaltung lädt ein. Hier entscheiden die Eigentümerinnen und Eigentümer über das Gemeinschaftseigentum wie zum Beispiel die Sanierung des Treppenhauses. Zudem trägt die Hausverwaltung vor, was sie beauftragt und ausgegeben hat. Die Eigentümerversammlung entscheidet zudem über die Hausordnung.

 

Stimmrechte und Mehrheiten in Eigentümergemeinschaften

In § 25 Absatz 2 WEG sind die Einzelheiten des Stimmrechts in Eigentümergemeinschaften geregelt. Nach dem sogenannten Kopfprinzip gilt: Demnach verfügt jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer über eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungseinheiten ihm gehören oder wie groß diese sind. In der Praxis weicht die Teilungserklärung oft mit dem sogenannten Wertprinzip von dieser gesetzlichen Vorgabe ab, und das Stimmrecht des Einzelnen bemisst sich nach der Wohnungsgröße. Dann gilt: Je mehr Quadratmeter einem Eigentümer in der Immobilie gehören, umso stärker ist das Stimmrecht. Wer also mehrere Wohnungen besitzt, hat mehr stimmliches Gewicht als der Besitzer einer Wohnung. Das gilt allerdings auch für die anfallenden Kosten, die sich nach Anzahl der Quadratmeter berechnen. In den Abstimmungen reicht nach § 21 Abs. 3 WEG grundsätzlich die einfache Stimmenmehrheit. Von einem Beschluss direkt betroffene Eigentümer sind in der Regel von einer Abstimmung ausgenommen. Modernisierungsmaßnahmen zum Beispiel müssen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden,

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