Spekulationssteuer

Für den Immobilienverkauf gibt es zwei Arten von Steuern: Spekulationssteuer und Gewerbesteuer. Wenn Sie kein gewerblicher Immobilienhändler oder keine -händlerin sind, entfällt die Gewerbesteuer. Und auch die Spekulationssteuer kann unter Umständen nicht fällig werden. Wir zeigen Ihnen, welche Umstände das sind – und wie hoch die Steuer ist, falls Sie diese doch bezahlen müssen.

Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerform. Der Begriff wird umgangssprachlich verwendet, wenn beispielsweise bei einem privaten Immobilienverkauf ein Gewinn erwirtschaftet wurde, der für die Einkommensteuer relevant ist. Tatsächlich fällt also Einkommensteuer an. Privatpersonen können Steuern beim Immobilienverkauf jedoch oft vermeiden oder zumindest reduzieren.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie mit dem Verkauf einer Immobilie (Haus, Wohnung, unbebautes Grundstück) einen Gewinn erzielen.
• Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn Sie die jeweilige Immobilie zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
• Unter Umständen zählen dazu auch Zeiten, in denen Ihre Kinder die Immobilie kostenlos bewohnt haben. Das gilt zum Beispiel, wenn diese noch Kindergeld bekommen.
• Außerdem fällt auch bei fremdgenutzten – zum Beispiel vermieteten – Häusern oder Wohnungen keine Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist.
• Ebenso ist keine Spekulationssteuer fällig, wenn Sie mit dem Verkauf der Immobilie keinen Gewinn erzielen.
• Müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen, zahlen Sie diese rein auf den Verkaufsgewinn. Dabei gilt der Steuersatz Ihrer Einkommensteuer. Allerdings kann sich dieser möglicherweise durch den Gewinn aus dem Verkauf erhöhen.

In diesen Fällen müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen

Der Gesetzgeber hat eine Spekulationsfrist von zehn Jahren für den Verkauf von Immobilien festgelegt. Wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen und keine Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren vorliegt, müssen Sie in der Regel Spekulationssteuer bezahlen. Voraussetzung: Sie machen mit dem Verkauf einen Gewinn. Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn fällig.

So berechnen Sie Ihren Verkaufsgewinn

Ihren Gewinn aus der Veräußerung können Sie mit folgender Formel grob überschlagen:

Verkaufspreis – Kaufpreis – Kaufnebenkosten – Verkaufskosten = Verkaufsgewinn

Beispiel: Yvonne hat 2020 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft und stets vermietet. An Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.) hat sie 25.000 Euro bezahlt. 2023 verkauft sie die Wohnung für 300.000 Euro. Dabei hat sie Verkaufskosten von 20.000 Euro (zum Beispiel, weil sie vor dem Verkauf noch mehrere kleinere Ausbesserungen durchführt, um einen guten Preis zu erzielen, sowie etwa für Immobilienmakler oder -maklerin, Notarbüro usw.). Dadurch ergibt sich:

300.000 – 250.000 – 25.000 – 20.000 = 5.000 Euro

Yvonne erzielt also einen zu versteuernden Verkaufsgewinn von 5.000 Euro.

So berechnen Sie die Höhe der Spekulationssteuer

Mit dem Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz bei der Einkommensteuer können Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen. Doch Achtung: Insbesondere bei einem hohen Gewinn ist es möglich, dass Sie dadurch die Grenze zu einem höheren Steuersatz überschreiten. Rechnen Sie daher zunächst den Verkaufsgewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen dazu. Den Gesamtbetrag können Sie zum Beispiel in den Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen (Bundesfinanzministerium – Lohn- und Einkommensteuerrechner )eingeben. Um mit dem Rechner einen groben Überblick über Ihren Steuersatz zu erhalten, müssen Sie außerdem angeben, ob Sie verheiratet oder verpartnert sind.

Beispiel: Yvonne gibt Ihre Daten ein und kommt auf einen ungefähren Steuersatz von 30 Prozent bei der Einkommensteuer. Sie muss also für den Verkauf Ihrer Immobilie 30 Prozent von 5.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen. Das sind 1.500 Euro.