In diesem Jahr beginnt die Feststellung der neuen Grundsteuer. Dies betrifft Grundbesitzer*innen genauso wie Eigentümer*innen von Häusern und Wohnungen.

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Berechnungsgrundlage der Grundsteuer gekippt, da diese nicht mehr der steuerlichen Gleichbehandlung entspräche. Daraufhin hatte der Gesetzgeber die Reform der Grundsteuer beschlossen, nach welcher Grundstücke und Bebauungen neu zu bewerten sind. Ab 2025 ist die neue Grundsteuer zu bezahlen. In Einzelfällen kann die Grundsteuer dann für manche Grundstückbesitzende teurer werden.

Was ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist von allen Besitzer*innen eines Grundstücks einmal im Jahr zu entrichten. Die Steuer berechnet sich aus dem Wert des Grundstücks und dem darauf stehenden Gebäude. Sie wird durch Kommunen und Gemeinden erhoben und ist für diese eine wichtige Einnahmequelle.

Einführung einer neuen Grundsteuerklasse

Unterschieden wird künftig zwischen drei Grundsteuerklassen. Die Grundsteuerklasse A bezieht sich auf eine agrarische Nutzung, Klasse B auf bauliche Nutzung und die neu hinzukommende Klasse C auf unbebaute, aber baureife Grundstücke. Mit der Grundsteuerklasse C sollen Besitzer*innen brachliegender Grundstücke zum Verkauf oder zur Bebauung ihrer Grundstücke animiert werden. Somit sollen Grundstücksspekulationen entgegengewirkt und die Entstehung neuen Wohnraums gefördert werden.

Änderung der Grundsteuer

Der Grundsteuer liegt der sogenannte „Einheitswert“ zu Grunde. Im Westen stammt dieser aus dem Jahr 1964, im Osten allerdings bereits von 1935. Vergleichbare Häuser und Grundstücke werden daher auch aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der Werte teils sehr unterschiedlich besteuert. Diese starken Unterschiede sollen durch die neue Berechnung angeglichen werden.

Das Bundesmodell

Ab 2022 findet nun eine neue Bewertung der Grundstücke und Bebauungen statt. Bei der Berechnung nach dem Bundesmodell ändern sich die grundsätzlichen Berechnungspositionen nicht. Der Grundstückswert wird mit der deutlich verringerten Grundsteuermesszahl, welche festlegt welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist und den von den Gemeinden festgesetzten Hebesätzen multipliziert.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Was sich ändert ist die Ermittlung des Grundstückswertes. Diesem liegt zukünftig der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete zu Grunde. Die Bewertung wird dann regelmäßig aktualisiert.

Das Bayerische Flächenmodell

In Bayern kommt das sog. Flächenmodell zur Anwendung. Hierbei wird der Wert eines Grundstücks künftig nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Fläche des Gebäudes sowie der Immobiliennutzung berechnet. Der Wert des Grundstücks und der Immobilien, die Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes werden bei Berechnung der Grundsteuer für Grundstücke in Bayern nicht mehr miteinbezogen.

Zur Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächenmodell werden die Faktoren Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Kommunen herangezogen. Der Grundsteuermessbetrag berechnet sich aus festen Äquivalenzzahlen. Diese betragen für ein Grundstück 0,04 Euro/Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro/Quadratmeter. Für eine wohnliche Nutzung von Gebäuden ist zudem ein Abschlag von bis zu 30 % möglich. Weitere Sonderregelungen gibt für denkmalgeschützte Gebäude, soziales Wohnen und besondere Grundstücke. Der aus der Addition der Äquivalenzzahlen resultierende Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert und ergibt den jährlichen Steuerbetrag.

Berechnung:

Größe des Grundstücks in m2 x 0,04 Euro/Quadratmeter + Wohnfläche in m2 x 0,50 Euro/Quadratmeter x 0,7 für Wohnnutzung = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Was Grundbesitzende tun müssen

2022 müssen Grundstückbesitzende eine "Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte" abgeben. Die Aufforderung dazu soll Ende März postalisch versandt werden. Die Abgabefrist ist der 31. Oktober 2022. Eine elektronische Übermittlung der Daten ist ab Juli über die Steuerplattform Elster möglich. Die Abgabe der Steuererklärung kann auch in Papierform erfolgen. Die Vordrucke sind ab Juli auf www.grundsteuer.bayern.de abrufbar oder können im Finanzamt und in der Gemeinde abgeholt werden.

Was ändert sich für Mietende

Mietende sind zunächst von der Grundsteuer-Änderung nicht betroffen. Die Feststellung erfolgt über die Eigentümer*innen. Vermietende dürfen allerdings die Grundsteuer auf die Mietenden im Rahmen der Betriebskosten umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Diese Kosten werden allerdings erst mit der Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 anfallen.