Erben wird ab 2023 wohl deutlich teurer

Die Bundesregierung möchte ab dem 1. Januar 2023 einige Faktoren anpassen, die für die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie für das Finanzamt ausschlaggebend sind. So sollen die Liegenschaftszinssätze für Gewerbe- oder Mehrfamilienhäuser beispielsweise sinken, während Vermieter:innen niedrigere Mietnebenkosten ansetzen dürfen.

Eigenheimbesitzende sind besonders von der Erhöhung der Restwerte von Immobilien betroffen, da das Finanzamt nun mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren anstatt den bisherigen 70 Jahren kalkulieren soll. Speziell die Änderungen des Sachwertfaktors haben es in sich. Mit diesem Faktor werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie multipliziert. Diese Berechnung ergibt dann den Marktwert der Immobilie. Der bisherige Sachwertfaktor lag zwischen 0,9 und 1,1. Nun soll sich dieser in vielen Fällen auf 1,3 bis 1,5 erhöhen.

Der Sachwertfaktor wird besonders dort herangezogen, wo kein Gutachterausschuss einen entsprechenden Sachwert ermittelt. Während sich die Erbschaftssteuer in der Stadt kaum ändern dürften, wird sie daher in vielen Fällen im Münchner Umland deutlich steigen.

Oftmals sind die Bodenrichtwerte in den ländlichen Gebieten sehr niedrig angesetzt. Liegt dieser Wert beispielsweise bei 1.000 Euro pro Quadratmeter und erhöht sich der Sachwertfaktor von 1 auf 1,4, würde eine Immobilie bei der Steuer um 40 Prozent höher bewertet werden. Die Steuer können sich somit um mehrere Hunderttausend erhöhen.

Problematisch wird es zudem insbesondere für diejenigen, deren Immobilien nur knapp unter dem Freibetrag lagen. Die bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer angewandten Freibeträge werden durch die höhere Bewertung viel schneller ausgeschöpft. Nach Überschreitung des Freibetrags, ist der entsprechende Anteil zu besteuern. Wird nach Abzug des Freibetrags eine Erbsumme von 600.000 Euro überschritten, so erhöht sich zudem der Steuersatz von 15 auf 19 Prozent. Die fällige Steuer kann sich dann sogar verdoppeln.

Eine Erhöhung der Freibeträge im Erbschafts- oder Schenkungsfall bleibt bislang allerdings aus. Stimmen diesbezüglich werden allerdings laut.

Bis auf Weiteres beträgt der Freibetrag 400.000 Euro pro Kind und 200.000 Euro pro Enkel. Gehört die Immobilie einem Ehepaar gemeinschaftlich, so verdoppeln sich diese Beträge. Ehepartnern und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei untereinander übertragen.

Steuerfreies Vererben ist dennoch möglich, soweit die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für die Steuerbefreiung ist eine Eigennutzung der Immobilie vorausgesetzt. Das bedeutet, dass die Immobilie von den Erben selbst bewohnt sein muss und zehn Jahre lang nicht verkauft werden darf.

Alle zehn Jahre darf zudem mit den gleichen Freibeträgen neu geschenkt werden. Daher sollte man bereits zu Lebzeiten über Schenkungen nachdenken. Diese sollten allerdings die Freibeträge möglichst nicht überschreiten.

Möchten die Vererbenden dennoch in der Immobilie wohnhaft bleiben, können sie sich vertraglich bei der Übertragung ein Wohnrecht einbehalten. Wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt, kann die Immobilie weiterhin voll genutzt werden. Das Nießbrauchrecht vermindert sogar den Wert der Immobilie, welches wiederum die Schenkungssteuer senkt. Rückforderungsrechte sorgen dafür, dass die Immobilie im Todes- oder Scheidungsfall des oder der Beschenkten abgetreten werden muss.

Steuerfreies Vererben ist dennoch möglich, soweit die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für die Steuerbefreiung ist eine Eigennutzung der Immobilie vorausgesetzt. Das bedeutet, dass die Immobilie von den Erben selbst bewohnt sein muss und zehn Jahre lang nicht verkauft werden darf.

Alle zehn Jahre darf zudem mit den gleichen Freibeträgen neu geschenkt werden. Daher sollte man bereits zu Lebzeiten über Schenkungen nachdenken. Diese sollten allerdings die Freibeträge möglichst nicht überschreiten.

Möchten die Vererbenden dennoch in der Immobilie wohnhaft bleiben, können sie sich vertraglich bei der Übertragung ein Wohnrecht einbehalten. Wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt, kann die Immobilie weiterhin voll genutzt werden. Das Nießbrauchrecht vermindert sogar den Wert der Immobilie, welches wiederum die Schenkungssteuer senkt. Rückforderungsrechte sorgen dafür, dass die Immobilie im Todes- oder Scheidungsfall des oder der Beschenkten abgetreten werden muss.

Besondere Auswirkungen haben die Änderungen voraussichtlich auf Geschäftsimmobilien und vermieteten Objekten. Zu befürchten ist das die Steuererhöhungen anfallenden Mehrkosten auf durch die Erben auf die Mietenden umgelegt werden. Dies führt auch zur Erhöhung der Mieten.

Durch die Eigentumsübertragung und Schenkungen zu Lebzeiten können weiterhin Steuern eingespart werden.

Von übereilten Übertragungen der Immobilien ist allerdings abzuraten. Schließlich sollte gut durchdacht sein, wie mit einer Immobilie umgegangen wird, insbesondere wenn diese noch von den Eigentümer:innen bewohnt wird. Denn etwaige Nachteile, die durch die Übertragung entstehen, wie der Scheidungsfall oder die Insolvenz des Kindes, wiegen die Steuernachteile nicht auf.