Grundstück mit Altbestand: sanieren, verkaufen oder neu bauen?

Wenn die Nachfrage hoch und Baugrund Mangelware ist, verhält es sich mit dem Grundstück wie mit der Stecknadel im Heuhaufen: Die Suche kann Jahre dauern. Die gute Nachricht: Auch hier gibt es Tricks, die das Finden leichter machen.

• Hinterlegen Sie ein Gesuch beim Immobilienmakler: Neben Suchaufträgen bei Immobilienportalen wie Immoscout und Immowelt empfehlen wir, Ihr Gesuch direkt bei seriösen Makler:innen aufzugeben. Als Suchkunde bei SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH erhalten Sie passgenaue Angebote, noch bevor sie online verfügbar sind.
• Erzählen Sie Bekannten und Kolleg:innen von Ihrem Vorhaben. Denn auch durch persönliche Kontakte, bieten sich manchmal ungeahnte Möglichkeiten. Wer selbst nicht über passende Kontakte verfügt, profitiert auch hier vom Netzwerk erfahrener Immobilienmakler:innen.
• Wer die Branche kennt, fragt direkt beim Bauträger. So haben etwa Unternehmen, die Fertighäuser anbieten, teils passende Grundstück in petto.
• Gleichzeitig sollten Sie sich auch bei Ihrer Gemeinde nach Baugrundstücken erkundigen. Vor allem in städtischen Randgebieten oder auf dem Land kann diese Methode erfolgreich sein.

Neben der Lage gibt es fünf weitere Kriterien, die Sie beachten sollten.

1. So bestimmen rechtliche Vorgaben der Planungsbehörde bzw. der Gemeinde, ob, wie hoch, und wo genau auf der vorhandenen Fläche gebaut werden darf. Ein sogenannter „(ganz oder teilweise) beplanter Innenbereich“ mit festgesetzten einfachen oder qualifizierten Bebauungsplan gibt zum Beispiel die in etwa überbaubare Grundstücksfläche an. Auch kann die Anzahl der Vollgeschosse oder ein Baufenster vorgegeben sein und bestimmt damit die Ausrichtung und die Größe des Hauses. Stimmen diese Vorgaben nicht mit Ihren Vorstellungen und Plänen überein, müssen Sie Kompromisse eingehen oder den Kauf noch einmal überdenken.
2. Der Bebauungsplan (kurz: B-Plan) kann außerdem Aufschluss über zukünftig mögliche Baumaßnahmen in der näheren Umgebung geben. Ist neben Ihrem Grundstück der Bau eines Mehrfamilienhauses möglich, der Ihnen die schöne Aussicht nehmen könnte? Prüfen Sie über die Genehmigungsbehörde vielleicht bereits bewilligte Bauprojekte und deren Auswirkungen auf Ihr eigenes Vorhaben.
3. Auch die Beschaffenheit des Grundstücks hat Einfluss darauf, welche Maßnahmen möglich oder nötig sind. Bei einem hohen Grundwasserspiegel braucht etwa der Keller besonderen Schutz. Auch ein Gefälle macht Änderungen der Bauweise nötig. Bauen am Hang ist mitunter besonders aufwändig und teuer.
4. Zusätzlich beeinflussen Kosten, die beim Abriss oder der Sanierung des Immobilien-Altbestands entstehen, die Finanzierung des Grundstücks.
5. Bei allen Altbeständen, insbesondere bei alten Höfen oder vorheriger gewerblicher Nutzung, kommen mitunter Kosten für die Prüfung und fachgerechte Entsorgung von Gefahrenstoffen hinzu.

Aus finanzieller Sicht lohnt kurz wie langfristig der Neubau. Dagegen kann insbesondere der emotionale Wert für die Sanierung sprechen – etwa, wenn es um das geliebte Haus der Großeltern geht. Expert:innen empfehlen jedoch immer erst den Neubau und ein möglicherweise höheres Baurecht zu erwägen. Wichtig ist auch, einen Gutachter bzw. Architekten hinzuzuziehen, der Mängel im Haus zuverlässig aufdeckt und Angaben zum denkbaren Baurecht machen kann. Denn auch wenn die Modernisierung von Altbestand auf den ersten Blick verlockend klingt: Selbst bei der Rundumsanierung bleibt altes Mauerwerk erhalten, welches dann weiter an Substanz verliert. Und auch was den Energieverbrauch betrifft, sind Neubauten sanierten Altbeständen weit voraus.

Grundstücke mit Altbestand sind häufig größer als Neubauten, die von Bauträgern zum Kauf angeboten werden. Lohnen kann sich der Erwerb als Privatperson oftmals nur, sofern kein hohes Baurecht auf dem Grundstück vorhanden ist. Ansonsten steht man in einem Ballungsraum wie München immer im Mitbewerb mit professionellen Projektentwicklern und Bauträgern.

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