Angesichts eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichts in Berlin sind der Münchner Stadtrat und Mietervertreter in Sorge. Sie sehen ein wichtiges Instrument des Mieterschutzes, das kommunale Vorkaufsrecht, in Gefahr.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in letzter Instanz das von einem Berliner Bezirksamt ausgeübte Vorkaufsrecht in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung, auch Milieuschutz genannt, als unrechtmäßig erklärt.

Instrument gegen Mieterverdrängung

Die Erhaltungssatzung soll die Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen durch Spekulanten eindämmen. Besonders die innerstädtischen Quartiere sind bei nationalen und internationalen Immobilienspekulanten sehr beliebt. Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen führen zu steigenden Mieten, die den Wohnraum für viele Menschen unbezahlbar machen. Ein weiterer Verdrängungsfaktor war die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch die Geltendmachung von Eigenbedarf.

Der Milieuschutz sieht vor, dass Kommunen in Wohngebieten, für die eine Erhaltungssatzung gilt, beim Verkauf von bebauten Grundstücken ein Vorkaufsrecht geltend machen können. Der Kaufinteressent kann dies wiederum durch eine sogenannte Abwendungsvereinbarung abwenden, indem er sich verpflichtet, in einem festgelegten Zeitraum keine mieterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen und auf die Umwandlung in Wohneigentum zu verzichten. Verweigert er sich, kann die Kommune das Vorkaufsrecht wahrnehmen.

Urteil in Leipzig

Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig gerät diese Vorgehensweise nun ins Wanken. Das Gericht gab in letzter Instanz der Klage einer Immobiliengesellschaft statt, die in den beiden Vorinstanzen gescheitert war. Streitgegenstand war ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen im Berliner Stadtteil Kreuzberg. Der Bezirk hatte das Vorkaufsrecht ausgeübt, da es zu keiner Abwendungsvereinbarung gekommen war. Damit war klar, dass der Käufer nicht bereit war, sich zur Einhaltung der Ziele der Milieuschutzsatzung zu verpflichten.

Dies war für die Leipziger Richter aber nicht relevant. In dem nicht anfechtbaren Urteil machen sie deutlich, dass das „Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde“.

Für das Vorkaufsrecht maßgeblich sei hingegen, ob zum Zeitpunkt der Geltendmachung bereits Verstöße gegen die Ziele des Milieuschutzes erkennbar seien. Damit folgte das Bundesverwaltungsgericht nicht den Einschätzungen der Vorinstanz, die auch die zu erwartende Nutzungsform berücksichtigte.

Bedeutung für München

In München gibt es mittlerweile 32 Erhaltungssatzungsgebiete. Allein 2020 hat die Stadt 21-mal das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen. Elf Abwendungserklärungen wurden dadurch unterzeichnet.

Inwiefern sich das Urteil aus Leipzig auch in München auswirken könnte, ist noch nicht klar. Der Münchner OB Dieter Reiter hat sich bereits für die Erhaltungssatzung als zentrales Mieterschutzinstrument ausgesprochen. Sollte das Urteil sich auch auf München auswirken, möchte er sich bei der Bundesregierung für eine noch wirkungsvollere Mieterschutzgesetzgebung einsetzen.