Pflegeimmobilien als Kapitalanlage? Ja, bitte! Lesen Sie hier, wie Sie von Steuervorteilen und der aktuellen Preisentwicklung profitieren.

Neben einer wachsenden Bevölkerung steigt die Lebenserwartung und damit der Bedarf an altersgerechten Wohnungen. Kein Wunder also, dass das Geschäft mit Pflegeimmobilien boomt. Ob es sich dabei nur um einen kurzzeitigen Trend oder um ein wirklich nachhaltiges Investment lohnt, zeigt dieser Ratgeber. Bevor wir uns den Chancen und Risiken von Pflegeimmobilien widmen, gilt es diese von anderen Formen der Kapitalanlage abzugrenzen.

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Zu den sogenannten Pflegeimmobilien zählen laut §71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) neben Pflegeheimen, auch einzelne Wohneinheiten wie beispielsweise Wohnungen, in denen sich ausgebildetes Pflegepersonal privater oder öffentlicher Träger um hilfsbedürftige Menschen kümmert. Pflegeimmobilien fallen damit unter die Anlagekategorie Sozialimmobilien, werden jedoch ebenso als Spezialimmobilie klassifiziert.

Wie unterscheiden sich Pflegeimmobilien von anderen Kapitalanlagen?

Während Kapitalanleger*innen bei der Vermietung von Immobilien in der Regel einen direkten Mietvertrag mit Mieter*innen abschließen, handelt es sich bei Pflegeimmobilien um sogenannte Betreiberimmobilien. Beim Kauf einer Pflegeimmobilie schließen Kapitalanleger*innen demnach keinen Mietvertrag mit dem oder der Bewohner*in, sondern direkt mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung ab. Dabei handelt es sich beispielsweise um öffentliche Träger wie das Rote Kreuz oder die Caritas. Hieraus ergibt sich ein erster wesentlicher Vorteil: Mietverträge laufen in der Regel mindestens 20 Jahre lang, unabhängig davon, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht. Auch mit der Vermietung der Immobilie sowie mit Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, haben Eigentümer*innen nichts zu tun. Die Ausnahme bilden das Dach sowie tragende Gebäudeteile: Die Kosten für deren Instandhaltung trägt die Eigentümergemeinschaft. Im Gegensatz zu anderen Anlagekategorien im Immobiliensektor, sind Pflegeimmobilien damit ein Selbstläufer – insbesondere dann, wenn es sich um einen Neubau handelt.

Pflegeimmobilien: Chancen und Risiken der Kapitalanlage

Der Markt von Pflegeimmobilien profitiert vom demografischen Wandel und einer zunehmenden Lebenserwartung. Der Bedarf an Pflegeeinrichtungen wächst stetig – sowohl im urbanen als auch im ländlichen Raum. Kapitalanleger*innen die jetzt investieren, haben demnach realistische Chancen für Wertsteigerungen in diesem Segment. Langfristige Mietverträge mit dem Betreiber machen die Kapitalanlage zudem zu einer sicheren und beständigen Anlage. Mittels indexierter Mietverträge erfolgen Mietanpassungen automatisch. Des Weiteren können Anleger*innen von Steuervorteilen profitieren. Im Rahmen eines vertraglichen Belegungsrechts haben Eigentümer*innen und deren Angehörige bei einem Pflegefall außerdem die Möglichkeit die Immobilie selbst zu nutzen.

Auch wenn Pflegeimmobilien Kapitalanleger*innen überwiegend Vorteile bieten, gibt es auch hier Risiken, die es vor dem Kauf abzuwägen gilt. Grundsätzlich sollten Sie sich insbesondere mit den Betreibern auseinandersetzen. Wie steht es um die Auslastung der zugehörigen Einrichtungen? Steht eine Insolvenz bevor? Sind bestehende Einrichtungen in einem guten Zustand? Fragen wie diese helfen, mögliche Risiken vorab zu erkennen. So beispielsweise deuten lange Wartelisten auf eine hohe Auslastung hin. Wichtig vor allem dann, wenn der Betreiber keine staatlichen Förderungen bezieht. Anderenfalls gilt es, Risiken wie Mietausfälle oder eine mögliche Insolvenz des Betreibers miteinzukalkulieren.

Wie hoch ist die Rendite einer Pflegeimmobilie?

Wie hoch genau die Rendite einer Pflegeimmobilie ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. So unterscheiden sich die Preise von Pflegeimmobilien in Ballungsräumen von Objekten auf dem Land. Die Kalkulation der Rendite setzt sich dabei unter anderem aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten, sowie aus den Mieteinnahmen zusammen. Des Weiteren sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in die Kalkulation miteinzubeziehen ebenso wie steuerliche Aspekte und Kosten, die mit der Finanzierung in Verbindung stehen. Gerne können Sie für detaillierte Informationen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Immobilien-Expert*innen vereinbaren. 

Häufig können Anleger*innen jedoch mit einer Rendite zwischen 4 und 6 % rechnen. Die Mietverträge mit dem Betreiber laufen mindestens 20 bis 25 Jahre und werden darüber hinaus vom Staat gefördert. Dieser zahlt die Miete auch dann weiter, wenn beispielsweise ein Bewohner zahlungsunfähig ist oder dem Betreiber aufgrund geringer Auslastung die Insolvenz droht. Letztere ist mit einer Quote von derzeit 0,5 % jedoch recht unwahrscheinlich. Anleger*innen müssen demnach während der Vertragslaufzeit im Normalfall keine Mietausfälle befürchten. Da die Auslastung von Pflegeheimen und betreutem Wohnen nach wie vor überdurchschnittlich hoch ist, wird der Betreiber das Vertragsverhältnis auch nach Ablauf der Laufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen. Die Miete der Pflegeimmobilie wird automatisch angepasst und steigt bei zunehmender Inflation.

Welche Steuervorteile bietet der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Als weiterer Pluspunkt für Pflegeapartments als Kapitalanlage gelten Steuervorteile, die sich ebenfalls positiv auf die Rendite auswirken können: So finanzieren Anleger*innen das Apartment beispielsweise über ein Darlehen und können dabei anfallende Zinsen steuerlich geltend machen. Des Weiteren lassen sich über einen Zeitraum von 50 Jahren pro Jahr 2 Prozent des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten abschreiben. Einrichtungsgegenstände, die Bestandteil des Kaufes sind, lassen sich über 10 Jahre anteilig von der Steuer absetzen. Und: Der Gewinn aus dem Objektverkauf ist mit Ende der Spekulationsfrist nach 10 Jahren steuerfrei. Das bedeutet: Pflegeapartments gelten insgesamt als sicheres und langfristiges Investment. Um mögliche Risiken wie etwa eine Insolvenz zu minimieren, arbeitet die SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH ausschließlich mit renommierten Bauträger*innen und erfahrenen Betreibergesellschaften zusammen.

Wie verläuft die Preisentwicklung von Pflegeimmobilien?

Der demografische Wandel sorgt für einen steigenden Bedarf an Pflegeplätzen. Ein Grund, warum die Preise von Pflegeimmobilien weiter steigen. Insbesondere in Ballungsräumen wie München, in denen kaum mehr Baugrund vorhanden ist, sind die Preise überdurchschnittlich hoch. Wer sich entscheidet in Pflegeimmobilien zu investieren, erzielt derzeit in ländlichen Regionen oder in Städten mit niedrigen Quadratmeterpreisen höhere Renditen. Hier ist insbesondere auch in Zukunft mit einem hohen Bedarf an Pflegeimmobilien zu rechnen.

Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung?

Beide Arten des Investments haben ihre Vor- und Nachteile. Ob Sie sich für den Kauf einer Pflegeimmobilie oder einer Eigentumswohnung entscheiden, hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Instandhaltung, Vermietung und Verwaltung von Pflegeimmobilien übernimmt der Betreiber. Ein Vorteil, wenn Sie sich möglichst wenig mit Reparaturen und den Zustand Ihrer Immobilie beschäftigen möchten. Durch Langzeitmietverträge ist die Belegung des Zimmers über mehrere Jahre gesichert. Und da Mietverträge über den Betreiber laufen, zahlt dieser auch, wenn das Zimmer einmal leer stehen sollte. Im Vergleich zu regulären Eigentumswohnungen fallen die Preise für Pflegeimmobilien häufig niedriger aus, die Rendite ist auf Dauer höher. Pflegeimmobilien eignen sich deshalb insbesondere für Kapitalanleger, jedoch weniger für den Selbstbezug. Zwar haben Eigentümer*innen häufig bevorzugtes Wohnrecht in der Einrichtung – aber auch nur dann, wenn die Einrichtung zum jeweiligen Zeitpunkt über freie Plätze verfügt. Wer die Wohnung auf lange Sicht den eigenen Kindern zur Verfügung stellen oder selbst einziehen möchte, setzt auf Eigentumswohnungen und Mikro-Apartments. Sie sind besser für diesen Zweck geeignet. Im Vergleich zu Pflegeimmobilien übernehmen Eigentümer*innen einer Wohnung allerdings gleichzeitig die Vermieter*innen-Rolle. Das bedeutet, sie sind für die Vermietung und den Mietvertrag ebenso verantwortlich, wie für die Instandhaltung und die Verwaltung der Immobilie. Doch auch hier gibt es Entlastung: Dienstleitungen wie der Vermieterservice der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH übernehmen die Akquise und wählen den Mieter aus, der zu Ihnen passt. Des Weiteren unterstützen erfahrene Mietmaklerinnen bei der rechtskonformen Gestaltung von Mietverträgen und helfen dabei, wichtige Unterlagen zu beschaffen.

Wann kann ich in Pflegeimmobilien investieren?

Der Preis von Pflegeimmobilien sowie deren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten fallen im Vergleich zu regulären Appartements häufig niedriger aus. Aus diesem Grund eignen sich Pflegeimmobilien auch als erste größere Kapitalanlage. Die Regel: Das dafür eingebrachte Eigenkapital sollte sowohl die Nebenkosten sowie zehn Prozent des Kaufpreises abdecken. Den restlichen Betrag können Käufer*innen über ein Darlehen finanzieren. Eine hohe Nachfrage und steigende Mieten in diesem Segment ermöglichen es Kapitalanlegern, Pflegeimmobilien innerhalb weniger Jahre abzubezahlen.

Wo gibt es Pflegeimmobilien?

Die SIS-Immobilien-Service GmbH hat wechselnd Pflegeimmobilien in und rund um München sowie in ganz Deutschland im Vertrieb. Für ein sicheres und nachhaltiges Investment arbeitet die SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH dabei ausschließlich mit Betreibern und Bauträgern zusammen, die über entsprechende Erfahrung, finanzielle Mittel und gute Reverenzen verfügen.

Pflegeimmobilien mit oder ohne Makler*in kaufen?

Als einen Vorteil der für den Kauf einer Pflegeimmobilie spricht, zählen manche Kapitalanleger*innen auch den provisionsfreien Kauf, welcher direkt über den Bauträger erfolgt. Diese Vorgehensweise bietet vorerst einen Preisvorteil, ist jedoch auch mit Risiken verbunden – insbesondere dann, wenn Ihnen der Bauträger nicht bekannt ist oder Sie noch am Anfang Ihres Immobilien-Portfolios stehen. Makler*innen hingegen bieten Ihnen während des gesamten Entscheidungs- und Kaufprozesses exzellente Unterstützung – von Investitions-Empfehlungen, die zu Ihren Zielen passen über die detaillierte Prüfung des Kaufvertrags bis hin zum erfolgreichen Kaufabschluss. Und das Beste daran: Auch hier kaufen Sie als Anleger*in provisionsfrei. Monetär macht es also keinen Unterschied, ob Sie über den Bauträger oder ein*e Makler*in kaufen.

Haben Sie sich für den Kauf mit Makler*in entschlossen, achten Sie bei der Auswahl insbesondere auf eine fundierte Ausbildung und entsprechende Zusatzqualifikationen wie beispielsweise die langjährige Berufserfahrung im Finanzwesen. Dies ist insbesondere von Bedeutung, da der Beruf „Immobilienmakler*in“ nach wie vor um einen nicht geschützten Beruf handelt. Das bedeutet: Auch ohne entsprechende Ausbildung, können Sie als Immobilienmakler*in tätig sein.

Aus gerade diesem Grund setzen wir bei der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH auf eine exzellente Aus- und Weiterbildung. Alle Makler*innen der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH haben neben Ihrer oftmals langjährigen Berufserfahrung im Finanzwesen eine Ausbildung an der Sparkassen-Akademie, der Deutschen Immobilien Akademie oder an der IHK absolviert.