Pflegeimmobilien: Tipps vom Profi
Im Interview erzählt Josef Weigl, Experte für Assetprodukte und Kapitalanlagen, was Kapitalanleger:innen beim Kauf einer Pflegeimmobilie beachten müssen.
21.03.2022 | Expertentipp, Unkategorisiert
Josef Weigl ist Experte für Assetprodukte und Kapitalanlagen. Als Immobilenmakler mit langjähriger Berufserfahrung weiß er, auf was Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger beim Kauf einer Pflegeimmobilie achten müssen:
Herr Weigl, was müssen Anleger:innen vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie beachten?
Grundsätzlich liegt der Fokus bei der Auswahl einer Pflegeimmobilie auf der Rendite. Hier profitieren Anleger:innen insbesondere von Lagen am Stadtrand oder auf dem Land. Niedrigere Quadratmeterpreise bei einer hohen Nachfrage ermöglichen hier eine höhere Rendite als vergleichbare Immobilien in Stadtgebieten. In München beispielsweise gibt es keine Baukapazitäten und das bei einer steigenden Nachfrage. In diesem Fall geht die Rendite gegen Null. Deshalb: Besser in Pflegeimmobilien auf dem Land investieren oder aber in Städten mit niedrigeren Grundstückspreisen. Die Rendite ergibt sich aus Mietverträgen, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Nebenkosten. Um das Risiko einer Insolvenz des Betreibers oder des Bauträgers zu minimieren, sollten Anleger:innen beide genau unter die Lupe nehmen.
Wie finden Laien einen solventen und erfahrenen Betreiber?
Zum einen ist die langjährige Erfahrung des Betreibers ein wichtiges Auswahlkriterium, zum anderen wie groß der Betreiber ist. Handelt es sich um eine Organisation oder um eine kleine familiengeführte GmbH? Ist Letzteres der Fall sollten Sie vorsichtig sein und diese ggf. vorab von Expert*innen beurteilen lassen. Auch die Anzahl der Standorte gibt Aufschluss darüber, ob es sich um einen großen oder eher kleinen Betreiber handelt. Wenn Sie sich nicht näher mit der Materie beschäftigen möchten, überlassen Sie die Prüfung erfahrenen Makler:innen. Bei der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH beispielsweise, prüfen wir alle Objekte und nehmen dabei sowohl Bauträger als auch den Betreiber unter die Lupe. Eine Risikoabsicherung, dass der Betreiber nicht doch insolvent geht, gibt es jedoch nicht, zumal die Mietverträge alle über einen längeren Zeitraum von mindestens 20 bis 30 Jahren geschlossen werden. Um das Risiko zu minimieren, achten wir bei der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH bei Objekten darauf, dass diese ausschließlich von großen Betreibergesellschaften und erfahrenen Bauträgern realisiert werden.
Warum sollten auch erfahrene Anleger über einen Makler kaufen und nicht direkt über einen Bauträger?
Kostentechnisch spielt es keine Rolle, ob Kund:innen direkt beim Bauträger oder über uns als Immobilienmakler kaufen. Kund:innen zahlen keine Provision, gehen aber auf Nummer sicher, dass es sich bei der Pflegeimmobilie ihrer Wahl um ein seriöses Objekt mit Perspektive handelt. Bevor wir Objekte in den Vertrieb nehmen prüfen wir sowohl Bauträger als auch die Betreibergesellschaft. Stufen wir ein Objekt als unsichere Investition für unsere Kund:innen ein, schafft es das Objekt gar nicht erst in den Vertrieb. Zudem sparen Kapitalanleger*innen viel Zeit, da wir vorab alle wichtigen Unterlagen prüfen.
Bevorzugtes Belegungsrecht – nur ein Marketinggag?
Dass ein Zimmer genau dann frei wird, wenn es die Kunden kurzfristig benötigen, garantiert das Belegungsrecht nicht. Allerdings bieten viele Pflegeheime für einen solchen Fall sogenannte Ausweichzimmer an. Tritt ein dringender Pflegefall ein, etwa nach einem Unfall oder einer Krankheit, wäre der erste Schritt die betroffene Person in der nächstgelegenen Pflegeeinrichtung unterzubringen. Damit ist die Erstversorgung bei einer akuten Pflegebedürftigkeit gegeben. Wird dann ein Platz in dem entsprechenden Pflegeheim frei, haben Eigentümer ein bevorzugtes Belegungsrecht.
Wann lohnt sich eine Pflegeimmobilie, wann sollte ich eher in Mikroapartments investieren?
Nach wie vor gibt es eine hohe Nachfrage bei Mikroapartments. Im Gegensatz zum Studenten- oder Pflegeapartment entfällt hier die Zweckgebundenheit. So dürfen in einem ausgewiesenen Studentenapartment, Studenten oder Auszubildende einziehen, Pflegeapartments werden ausschließlich an Pflegebedürftige vergeben. Mikroapartments sind von dieser Zweckgebundenheit befreit, was jedoch nicht unbedingt von Vorteil ist. Ich persönlich bin nach wie vor ein Fan von Betreiberimmobilien im Pflegesegment. Durch den demografischen Wandel und einer zunehmenden Anzahl pflegebedürftiger Menschen, stellen Pflegeimmobilien auch in Zukunft ein nachhaltiges und gleichzeitig soziales Investment dar. Denn mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie investiere ich nicht nur in die Sachanlage, sondern engagiere mich gleichzeitig für eine gemeinnützige Institution.
Aktien oder Pflegeimmobilie?
Das kommt darauf an – die Mischung macht’s. Grundsätzlich empfehlen wir unseren Kunden vor dem Kauf eine bedarfsgerechte Beratung. Dabei analysieren wir die Vorstellungen des Kunden und vergleichen diese mit der aktuellen Situation seines Investments. Grundsätzlich empfehlenswert ist es, sein Vermögen sowohl in Sachwertanlagen als auch in Aktien und Fonds aufzuteilen. Wir achten auf ein ausgewogenes Verhältnis der jeweiligen Anlagen, damit das Vermögen optimal gestreut ist. Insbesondere Pflegeimmobilien spielen auch seit der Corona-Pandemie eine zunehmend wichtige Rolle. Selbst Kund:innen die zu Anfang der Pandemie noch darüber nachgedacht haben, Pflegeimmobilien nach 10 bis 12 Jahren wieder zu veräußern, halten jetzt an dieser Asset-Klasse fest. Denn diese umfasst A die Sachwertanlage und B muss sich der Eigentümer um nichts kümmern.