Das Corona-Virus hat jeden Bereich unseres Daseins derzeit fest im Griff

Einkommens- und Umsatzeinbußen führen dazu, dass die Mieter ihren privaten wie gewerblichen Mietzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können und Sorge vor dem Verlust ihrer Lebens- und Existenzgrundlage haben. Denn eine fristlose Kündigung kann grundsätzlich dann ausgesprochen werden, sobald der Mieter zwei Monate nacheinander keine Miete zahlt. Rechtsanwältin Dr. Lilian Milkovic erläutert in nachfolgendem Gastbeitrag das Thema Mietrecht. Frau Dr. Milkovic verantwortet als Associate Partner die Bereiche Real Estate und gewerblicher Rechtsschutz bei der Warth & Klein Grant Thornton Rechtsanwaltsgesellschaft in München.

Der Gesetzgeber hat im Rahmen des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ Regelungen erlassen, die den plötzlichen massiven Liquiditätsproblemen von Mietern Rechnung tragen und verhindern sollen, dass diese ihre Wohnung oder Gewerberäume aufgrund der COVID-19-Pandemie verlieren.

Konkret handelt es sich um folgende Vorschrift:

Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Portrait von Lilian Milkovic
Dr. Lilian Milkovic erläutert in ihrem Gastbeitrag das Thema Mietrecht.

Welche weiteren rechtlichen Folgerungen lassen sich aus diesen Regelungen ableiten?

Trotz Kündigungsbeschränkung bleibt für den Mieter die Verpflichtung zur Zahlung der Miete als solche bestehen. Kraft Gesetzes wird die Miete also nicht erlassen.

Der Mieter hat bis zum 30.06.2022 Zeit, dem Vermieter die im Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 nicht gezahlte säumige Miete zu erstatten. Sofern ihm dies nicht möglich ist, kann er ab dem 01.07.2022 wegen dieser Zahlungsrückstände wieder gekündigt werden.

Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung bezieht sich nur auf solche Mietzahlungen, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällig werden und nicht fristgerecht bezahlt werden. Nicht erfasst sind Zahlungsrückstände aus der Zeit bis einschließlich 31.03.2020 und solche aus der Zeit ab 01.07.2020 (sofern keine Verlängerung erfolgt).

Von der gesetzlichen Kündigungsbeschränkung kann weder durch allgemeine Geschäftsbedingungen noch durch eine Individualabrede zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Es muss nicht nur ein Ursachenzusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und den nicht bezahlten Mieten bestehen, sondern der Mieter/Pächter muss diesen Ursachenzusammenhang auch glaubhaft machen können. Dies könnte zum Beispiel im Wege des Nachweises der Beantragung oder auch der Gewährung staatlicher Hilfen, einer schlüssigen Darlegung massiver Umsatzeinbrüche oder durch Bescheinigungen des Arbeitgebers hinsichtlich des Verdienstausfalls geschehen. Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Es stellt sich allerdings die Frage, inwieweit der Mieter verpflichtet ist, auf Rücklagen zurückzugreifen, um seiner Mietzahlungsverpflichtung nachzukommen.

Das Kündigungsrecht des Vermieters ist nicht beschränkt, wenn die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen beruht, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine „Zahlungsunfähigkeit“ andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat.

Die Kündigungsbeschränkung gilt für Pachtverhältnisse – einschließlich Landpachtverhältnisse – entsprechend. Solche Pächter können ebenso in ihrer Leistungsfähigkeit betroffen sein. Dies gilt beispielsweise für die von den Beschränkungen des öffentlichen Lebens stark betroffenen Pächter der Hotel- und Gaststättenbetriebe.

Frau mit Mundschutz sitzt verzweifelt am Schreibtisch
Die Corona-Krise stellt viele Menschen vor existentielle Fragen.

Welche Probleme hat der Gesetzgeber übersehen?

Der Vermieter bleibt trotz Kündigungsbeschränkung grundsätzlich berechtigt, wegen der Zahlungsrückstände auf die gestellten Sicherheiten (z. B. Barkautionen, Bürgschaften und Patronatserklärungen) zuzugreifen oder das Vermieterpfandrecht geltend zu machen.

Die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen über Fälligkeit und Verzug gelten unverändert fort. Dementsprechend sind auch die Zahlungsrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstehen, mit dem gesetzlichen Verzugszins zu verzinsen.

Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung findet grundsätzlich keine Anwendung auf andere schuldrechtliche Vereinbarungen (wie z. B. Management- und Franchiseverträge) oder auf dingliche Nutzungsrechte (wie z. B. Erbbaurechte).
Eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht wird durch die Kündigungsbeschränkung nicht ausgesetzt. Insofern kann die Einstellung etwa eines Hotelbetriebs zu einer Verletzung dieser Betriebspflicht führen und im Einzelfall nicht nur Schadensersatzansprüche auslösen, sondern möglicherweise auch einen Kündigungsgrund darstellen.

Die Mietzahlungspflicht bleibt also aufrechterhalten. Gibt es aber in den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften Ansätze für eine Reduzierung der Miete?

Die derzeitige Situation stellt vor allem die Gewerbemieter vor bisher nie gekannte Herausforderungen. Betroffen sind hiervon vor allem die Unternehmen, die unmittelbar oder mittelbar aufgrund der staatlichen Schließungsanordnungen ihren Betrieb vollständig oder weitestgehend einstellen mussten. Speziell im Falle dieser durch Allgemeinverfügung angeordneten Betriebsschließungen stellt sich die Frage, ob beispielsweise ein Restaurant- oder Kinobetreiber nicht die weiterhin zu leistende Miete auf null reduzieren kann.

Könnte der Mieter einen Anspruch auf Minderung der Miete gegenüber dem Vermieter geltend machen?

Da der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, ist er nur dann zur Minderung (§ 536 BGB) berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räume einschränkt oder aufhebt.

Behördliche Schließungsanordnungen werden nur dann als Mangel einzuordnen sein, wenn sie ihren Ursprung in der Beschaffenheit der Mietsache und nicht im Betrieb des Mieters finden (BGH vom 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12, Rn. 20).

Bei sogenannten „Umfeld- und Umweltmängeln“ entscheidet das Kriterium der „Unmittelbarkeit“ der Einwirkung auf die Mietsache von außen grundsätzlich darüber, ob ein Mangel gegeben ist oder nicht. So bejaht die Rechtsprechung beispielsweise einen Mangel, wenn ein Restaurant derart von Baustellen „eingekapselt“ ist, dass es von seinen Gästen nicht mehr oder nur schlecht erreicht werden kann (vgl. nur OLG Frankfurt, NZM 2015, 542; LG Hamburg BeckRS 2018, 38684).

Grundsätzlich dürfte das Kriterium der Unmittelbarkeit des Eingriffs auch im vorliegenden Fall der behördlich angeordneten Schließungen zu bejahen sein. Jedoch fokussieren sich die Schließungsanordnungen letztlich nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache selbst, sondern auf den Betrieb des Mieters. Würde der betroffene Mieter im Mietobjekt einen Supermarkt oder eine Drogerie betreiben, wäre der Betrieb schließlich auch weiterhin möglich, weil nicht von den Schließungsanordnungen umfasst. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Denn während der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, verantwortet der Vermieter das Risiko ihrer Gebrauchstauglichkeit.

Aber selbst wenn die Rechtsprechung demnächst zu einer anderen Beurteilung der Risikoverteilung in Fällen höherer Gewalt – und einen solchen stellt die COVID-19-Pandemie und ihre Auswirkungen dar – gelangen und eine staatlich angeordnete Betriebsschließung als Mangel einstufen sollte, wird vielen Gewerbemietern wegen vereinbarter Mietausschlussklauseln eine entsprechende Anspruchsdurchsetzung zunächst schwerfallen.

2 Personen reden über die Minderung der Miete
Vielen Gewerbemietern wird wegen vereinbarter Mietausschlussklauseln die Durchsetzung des Anspruchs auf Minderung der Miete zunächst schwerfallen.

Hat der Gewerbemieter einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags?

Mit ähnlicher Argumentation wird auch ein Anspruch des Mieters auf Anpassung des Mietvertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) abzulehnen sein. Zwar dürfte die COVID-19-Pandemie in Gleichsetzung mit einer Natur- oder Zivilkatastrophe durchaus als schwerwiegende Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, zu bewerten sein. Allerdings kann sich der Mieter nicht auf diese veränderten Umstände berufen, weil diese nach der vorgenannten Risikoverteilung gerade in seinen Bereich fallen. Sofern allerdings, wie beispielsweise in der Hospitality-Branche durchaus üblich, eine Umsatzpacht oder eine Kombination aus Umsatz- und Festpacht vereinbart wurde, der Umsatz aber während der COVID-19-Krise einbricht oder gar komplett ausbleibt, dürfte eine (ggfls. teilweise) Risikoübernahme des Vermieters und damit ein Recht des Mieters auf Anpassung des Vertrags wohl zu bejahen sein.

Oder besteht eine Befreiung von der Mietzahlungspflicht wegen vorübergehender Unmöglichkeit?

Meist haben die Parteien den Mietzweck eines Mietobjekts im Vertrag definiert und damit klar geregelt, dass zum einen der Mieter die Mietsache zu keinem anderen Zweck als zu dem vereinbarten nutzen darf, zum anderen der Vermieter eine Mietsache überlassen muss, die für diese vereinbarte Nutzung geeignet ist.

Sofern nun gerade diese vereinbarte Nutzung des Mietgegenstands untersagt ist, könnte man mit einer (zeitweisen) Unmöglichkeit der vom Vermieter geschuldeten Überlassung der Mietsache zum vereinbarten Zweck argumentieren, die zur Folge hätte, dass der Mieter für eben diese Zeit von der Mietzahlungspflicht befreit wäre.
Allerdings ist der vorliegende Fall nicht in Gänze vergleichbar mit den klassischen Fällen der Unmöglichkeit, also dem Untergang der Mietsache (z. B. aufgrund Zerstörung) oder dem Vorliegen eines Rechtsmangels. Denn der Vermieter ist ja grundsätzlich in der Lage, die angemieteten Räumlichkeiten zu dem vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen.

Die für das Mietrecht gesetzlich verankerte Risikoverteilung hat bislang zu gerechten und nachvollziehbaren Ergebnissen geführt. Mit einem Ereignis wie der COVID-19-Pandemie, das in unserer Gesellschaft wie auch in der Wirtschaft noch lange tiefe Spuren hinterlassen wird, hat offensichtlich niemand gerechnet. Dies zeigt sich vornehmlich auch daran, dass mit Sicherheit in nahezu allen vertraglichen Gestaltungen des Wirtschaftslebens Regelungen in Form veränderter Risikoverteilungen für derartige Fälle höherer Gewalt fehlen. Es ist deshalb nicht gänzlich auszuschließen, dass die Rechtsprechung für Fälle wie diesen die Risikoverteilung zukünftig anders beurteilen wird.

Trotz und gerade wegen all dieser bestehenden rechtlichen Unsicherheiten sollten Vermieter und Mieter sich in diesen Zeiten nicht grundsätzlich als Gegner gegenüberstehen. Es sollte Ihnen vielmehr daran gelegen sein, ihre – womöglich schon seit vielen Jahren bestehende – Vertragsbeziehung in beiderseitigem Interesse auch für die Zukunft zu sichern. Auf Basis einer offenen und transparenten Kommunikation, genauen wirtschaftlichen Analysen und dem Willen, angemessene Vertragsanpassungen zu verhandeln, kann dies auch gemeinsam gelingen.

Rechtsanwältin Dr. Lilian Milkovic verantwortet als Associate Partner die Bereiche Real Estate und gewerblicher Rechtsschutz bei der Warth & Klein Grant Thornton Rechtsanwaltsgesellschaft in München.
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