SIS: Kurz erläutert: Was ist die Maklercourtage?

Dr. Lilian Milkovic: Die Maklercourtage (auch Maklergebühr oder Maklerprovision) ist der Lohn, den ein Makler im Falle einer erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie erhält. Eine „erfolgreiche Vermittlung“ liegt dann vor, wenn

  • Makler und Verkäufer beziehungsweise Käufer einen wirksamen Maklervertrag miteinander schließen,
  • der Makler eine Leistung erbringt und
  • aufgrund dieser Leistung ein wirksamer Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung zustande kommt.

Bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Die Höhe der Maklerprovision bei Kauf und Verkauf von Immobilien ist zwischen den Parteien grundsätzlich frei verhandelbar und regional unterschiedlich. Eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe besteht nicht. Sie liegt in der Regel aber zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Für den Makler bieten sich drei Möglichkeiten, seine Provision zu vereinbaren:

  • Innenprovision (Verkäufer zahlt)
    Die Innenprovision wird im Maklervertrag mit dem Verkäufer vereinbart und ist dem Käufer nicht bekannt.
  • Außenprovision (Käufer zahlt)
    Die Außenprovision ist oftmals in Anzeigen oder Exposés ausgewiesen und vom Käufer zu entrichten.
  • Aufteilung der Provision (beide zahlen)
    Hier wird die Gesamtcourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Portrait von Lilian Milkovic
In unserem Interview beantwortet Rechtsanwältin Dr. Lilian Milkovic von der Warth & Klein Grant Thornton Rechtsanwaltsgesellschaft alle Fragen zur Neuregelung der Maklercourtage.

SIS: Was ist das sogenannte Bestellerprinzip?

Dr. Lilian Milkovic: Das Bestellerprinzip gilt derzeit nur für die Vermietung. Hiernach hat derjenige die Kosten des Immobilienmaklers zu bezahlen, der die Dienstleistung in Auftrag gegeben hat. Für die Anmietung von Gewerbeflächen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier kann der Vermieter vom Mieter weiterhin die vollständige Übernahme der Maklergebühren verlangen.
Für den Hausverkauf ist das Bestellerprinzip bislang grundsätzlich nicht vorgeschrieben, es wird aber dennoch in vielen Bundesländern wie z.B. Hamburg,Hessen, Bremen, Berlin und Brandenburg angewendet. In den übrigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Maklerprovision hälftig. Die Teilung dieser Kosten soll nun auch für den Verkauf/Kauf vorgeschrieben werden.

SIS: Warum wird die Verteilung der Maklerprovision bei Kauf-Immobilien nun gesetzlich neu geregelt?

Dr. Lilian Milkovic: Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (künftig §§ 656 a – 656 d BGB) wird die bislang praktizierte Verlagerung der Maklerkosten allein auf den Käufer unzulässig.
Nach dem künftigen geltenden „Halbteilungsgrundsatz“ (§§ 656 c – 656 d BGB) dürfen deshalb sowohl der Käufer als auch der Verkäufer nur die Hälfte der entstandenen Maklerkosten tragen. Diese Regelung gilt sowohl dann, wenn der Verkäufer seine im Maklervertrag eingegangene Verpflichtung zur Zahlung der Provision auf den Käufer abwälzen will (§ 656 d BGB) als auch im Fall der Doppeltätigkeit des Maklers (§ 656 c BGB).
Dem Halbteilungsgrundsatz widersprechende Parteiabreden sind unwirksam
(§ 656 c, 656 d Abs. 2 BGB).

Damit der Käufer ausreichend geschützt ist, darf die mit ihm vereinbarte Maklerprovision erst fällig werden, wenn nachgewiesen wird, dass der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers seine Provisionsverpflichtung erfüllt bzw. seinen Provisionsanteil erbracht hat. Hierdurch soll unterbunden werden, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht. Aus Praktikabilitätsgründen wird die Möglichkeit eröffnet, dass der Makler selbst die Provisionszahlung des anderen Teils gegenüber dem Käufer nachweisen kann.

SIS: Gelten die Vorschriften zur Maklerprovision deutschlandweit nun einheitlich?

Dr. Lilian Milkovic: Die Regelungen werden als Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs und damit Bestandteil des allgemeinen Privatrechts deutschlandweit einheitlich gelten. Sie betreffen jedoch nur den Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke sind von den Neuregelungen ausgenommen.

SIS: Ab wann tritt diese Verteilung der Maklerprovision in Kraft? Gibt es Ausnahmen? Was ist noch zu beachten?

Dr. Lilian Milkovic: Die Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten treten am 23.12.2020 in Kraft.
Sie gelten nur, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Der Käufer muss also eine natürliche Person sein, die den Kaufvertrag zu privaten Zwecken abschließt. Sofern es sich beim Käufer um eine juristische Person (GmbH, KG, AG, etc.) handelt oder wenn eine natürliche Person das Geschäft zu gewerblichen oder selbstständigen Zwecken abschließt, gelten weiterhin die alten Regelungen zur Maklerprovision, d.h. deren Verteilung bleibt weiter frei verhandelbar. Zudem bedarf ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, künftig der Textform (E-Mail ist ausreichend). Eine rein mündliche Vereinbarung reicht zukünftig nicht mehr aus.

SIS: Was möchte der Gesetzgeber mit der Neuregelung bezwecken?

Dr. Lilian Milkovic: Durch die neuen Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten soll die Senkung der Kaufnebenkosten für private Käufer erreicht und damit der Erwerb von Wohneigentum erleichtert werden.

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