Immobilien-Lexikon: Wir erklären die wichtigsten Begriffe
Abschreibung
Mit der Abschreibung bei Immobilien, die vermietet oder gewerblich genutzt werden, können Steuern gespart werden. Um die Erwerbskosten einer Immobilie zu kompensieren, gesteht unser Gesetzgeber dem Eigentümer zu, dass die Immobilie für die Zeit, in der sie benutzt und somit abgenutzt wird (50 Jahre werden hier vorgegeben), an Wert verliert. Für Altbauten, Neubauten, gewerbliche Gebäude und Denkmalschutz-Objekte können somit eine lineare Absetzung für Anlagen (AfA) geltend gemacht werden. Vermieter dürfen dadurch pro Jahr 2 % der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Für nähere Infos wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Abstandsfläche
Das eigene Grundstück darf in Deutschland in vielen Fällen nicht komplett bebaut werden. Vielmehr gelten sogenannte Abstandsflächen. Im Sachsen werden die entsprechenden Flächen „Abstandflächen“ genannt.
Abstandsflächen regeln, welche Flächen in unmittelbarer Nähe zu Nachbargrundstücken nicht bebaut werden dürfen. Ziel dieser Regelung ist es, eine ausreichende Belichtung der Nachbargrundstücke und –gebäude zu gewährleisten. Darüber hinaus soll die Luftzirkulation zwischen den einzelnen Gebäuden gewährleistet werden. Eine wichtige Rolle spielen Abstandsflächen auch beim Brandschutz und der Gewährleistung eines ausreichenden Sozialabstands zweier Gebäude.
Um den nötigen Abstand zwischen zwei Gebäuden zu gewährleisten, muss mindestens der jeweilige „Gebäudeabstand“ eingehalten werden. Zusätzlich besteht in vielen Fällen auch ein verpflichtender „Grenzabstand“. Dies bedeutet, dass die geplante Bebauung nur mit einem vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze errichtet werden darf.
Annuität
Der Begriff Annuität bedeutet die regelmäßige Rückzahlung / Tilgung eines gewährten Darlehens. Diese besteht aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil. Während der Verlaufszeit eines Darlehens verschieben sich die Verhältnisse der beiden Positionen Zinsen und Tilgung. Wichtig zu wissen: Zinsen werden nur auf die jeweilige Restschuld gezahlt.
Barrierefreiheit
Unter Barrierefreiheit versteht man, dass Gebäude auch von Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen ohne Einschränkung genutzt werden können. Wer beispielsweise schlecht zu Fuß oder auf einen Rollstuhl angewiesen ist, muss in barrierefreien Gebäuden keine Treppen etc. nutzen. Muss ein Höhenunterschied überwunden werden, stehen Treppenlifte, Rampen oder Aufzüge zur Verfügung. Auch der Zugang zu einem barrierefreien Gebäude muss gegebenenfalls durch bauliche Maßnahmen so gestaltet werden, dass körperlich beeinträchtigte Menschen ohne fremde Hilfe in das Gebäude gelangen können.
Während der Begriff „Barrierefreiheit“ im öffentlichen Raum darauf abzielt, dass beeinträchtigte Menschen in alle Bereiche des Gebäudes ohne fremde Hilfe gelangen können, ist der Begriff für Privatwohnungen weiter gefasst. Hier können Betroffene auch alle Funktionen der Räume, zum Beispiel eine Dusche, nutzen.
Baugenehmigung
Keine Hindernisse für den geplanten Bau! Ein jeder Häuslebauer wünscht sich solch eine Mitteilung. Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der zuständigen Baubehörde, die besagt, dass dem Bauvorhaben nach geltenden Vorschriften nichts im Wege steht. Mit einer solchen Baugenehmigung, die umgangssprachlich auch Bauerlaubnis genannt wird, können bauliche Anlagen, Gebäude etc. sowohl errichtet, aber auch je nach Formulierung – beseitigt oder gar verändert werden.
Baugrundstück
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut werden darf. Die erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen sind im Bauordnungsrecht zu finden. Zum einen muss eine konkrete Fläche in einem Bebauungsplan als Baugebiet definiert worden sein. Hier ist festgelegt, wie viele Quadratmeter bebaut werden dürfen, wie hoch ein Gebäude sein darf, und weitere wichtige Details. In Ballungsräumen finden sich nur noch wenige unbebaute Baugrundstücke, was den Preis in die Höhe treibt.
Bauträger
Als Bauträger versteht man eine juristische Person, die ein Gebäude, das sich in ihrem eigenen Besitz befindet, errichtet. Ein Bauträger tritt somit formal als Bauherr gegenüber Dritten, beispielsweise staatlichen Einrichtungen, auf. Hierdurch unterscheidet sich ein Bauträger von einem Bauunternehmen, das zumeist im Auftrag eines Dritten handelt und typischerweise Gebäude errichtet, die nicht im eigenen Besitz stehen.
In der Praxis kaufen staatliche oder private Bauträger Grundstücke an, planen und bauen auf diesem Grundstück im Anschluss ein Gebäude. Im weiteren Verlauf wird dieses dann an Endnutzer verkauft oder vermietet.
Um als Bauträger agieren zu können, wird eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO benötigt. Hierdurch soll ein Mindestmaß an Seriosität und finanzieller Stabilität gewährleistet werden.
Bebauungsplan
In der Bundesrepublik ist es nicht gestattet, auf eigenen Grundflächen Gebäude autonom zu errichten. Vielmehr muss sich an den sogenannten Bebauungsplan gehalten werden. Dieser Plan wird von der Gemeinde erstellt und regelt die entsprechende Nutzung der Grundfläche. Dabei können einzelne Flächen als Bauflächen ausgewiesen werden. Auf anderen Flächen wiederum kann eine Bebauung untersagt werden.
Im Bauplan ist nicht nur geregelt, ob eine Fläche bebaut werden darf, sondern auch wie. So sind beispielsweise die Geschosszahl etc. der zugelassenen Gebäude reglementiert. Darüber hinaus ist dort oft auch eine Baulinie festgelegt. Gebäude dürfen dann nur hinter dieser Linie errichtet werden, wodurch oft ein Teil des Grundstückes in direkter Nähe zur Straße unbebaut bleiben muss. Ein Bebauungsplan soll insbesondere die Ästhetik einer Siedlung garantieren.
Beleihungswert
Der Beleihungswert einer Immobilie wird ermittelt, damit die Bank, bzw. das Finanzierungsinstitut die Baufinanzierung absichern kann. Dabei ordnet der Kreditgeber dem Grundstück oder der Immobilie Verkehrswert zu, um das Risiko der Finanzierung zu kalkulieren. Der Verkehrswert ist dabei der Wert, der bei Verkauf der Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Der Beleihungswert bildet sich dabei aus dem Verkehrswert, abzüglich eines Sicherheitsabschlags.
Betreiber-Immobilie
Betreiberimmobilien sind speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert. Sie sind in der Regel an einen einzigen Betreiber vermietet oder verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Beispiele für Betreiberimmobilien sind Kliniken, Seniorenheime, Studenten- und Serviced-Apartments.
Bodenrichtwert
Bungalow
Courtage
siehe Provision
Denkmalschutz
Zunächst gilt: Jedes Gebäude, das von z.B. geschichtlicher oder aber kulturhistorischer Bedeutung ist, kann von Amtswegen unter Denkmalschutz gestellt werden. Dies ist quasi eine staatliche Maßnahme, die der Wahrung von solch relevanten Gebäuden oder Teilen davon, dienen soll. Dadurch werden sie dauerhaft und „unverfälscht“ erhalten. Der Denkmalschutz ist wichtiger Punkt bei der Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben. Umbauten werden dadurch teils schwierig umzusetzen.
Disagio
Unter dem Begriff Disagio beziehungsweise Damnum oder Abgeld versteht man eine bei Vertragsabschluss fällige Zahlung für einen Kredit. In der Praxis erfolgt die Zahlung eines Disagios, in dem der Kreditgeber nicht die volle Kreditsumme an den Kreditnehmer ausbezahlt. Die Verzinsung und Tilgung wird allerdings für die gesamte Kreditsumme inklusive des Disagios fällig. Ein Disagio kann beispielsweise vereinbart werden, um den Zinssatz des Kredits zu reduzieren oder um eine Kreditgewährung auch bei schlechter Bonität zu ermöglichen.
Beispielrechnung:
Bei einem Kredit in Höhe von 100.000 Euro wird ein Disagio in Höhe von 2 % vereinbart. Der Kreditnehmer erhält somit bei der Aufnahme des Kredits lediglich 98.000 Euro ausbezahlt, muss aber trotzdem die volle Kreditsumme in Höhe von 100.000 Euro zurückbezahlen und verzinsen.
Eigenbedarf
Energieausweis
Um Miet- beziehungsweise Kaufinteressenten die Möglichkeit zu geben, anfallende Heizkosten einer Immobilie vor Vertragsabschluss abschätzen zu können, ist der Anbieter des Gebäudes dazu verpflichtet, den sogenannten Energieausweis spätestens bei der Besichtigung des Gebäudes unaufgefordert vorzulegen. Seit der Novelle der Energieeinsparverordnung des Jahres 2014 muss der Energieausweis bereits bei einer Immobilienanzeige angegeben werden.
Mit einem Energieausweis wird der Energiebedarf für die Nutzung einer Immobilie durch beispielsweise Heizen abgeschätzt. Prinzipiell werden zwei Arten des Energieausweises unterschieden. Zum einen kann ein „Verbrauchsausweis“ vorliegen. Dieser zielt auf den Energieverbrauch der bisherigen Bewohner des Hauses ab. Um eine von den Vornutzern unabhängige Kennzahl angeben zu können, kann der sogenannte „Bedarfsausweis“ erstellt werden. Hierbei wird der theoretische Energiebedarf einer Immobilie ausgehend von ihrem baulichen Zustand ermittelt.
Erbbaurecht
Erschließungskosten
Exposé
Flurnummer / Flurstück
Gemeinschaftseigentum / Gemeinschaftsfläche
Ein Gemeinschaftseigentum bzw. eine Gemeinschaftsfläche, ist eine Fläche, die von mehreren Parteien benutzt wird. Gemeinsam genutzte Flächen sind oft der Hausflur, der Garten und die Dachfläche. Diese gemeinsam genutzte Fläche wird prozentual aufgeteilt und fließt in den Mietpreis mit ein (Mieteigentumsanteil). Einsehen kann man diese Aufteilung in der Teilungserklärung.
Grundbuch
Grundriss
Ein Grundriss ist eine zweidimensional skizzierte Abbildung eines Raumes, die dazu dient, dem Interessenten eine Vorstellung des Raumes zu geben. Dazu wird der ganze Raum der Immobilie horizontal aufgeschnitten, was dem Betrachter ein Blick von der Vogelperspektive ermöglicht. Der Grundriss enthält oft auch die Größe der Räume als Orientierungseinheit und ist Bestandteil des Exposees.
Grundschuld
Die Grundschuld ist, genau wie die Hypothek, ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Krediten dient. Wenn nun eine Immobilie finanziert werden soll, möchten die Kreditgeber in der Regel eine Sicherheit. Diese kann die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch darstellen.
Hausgeld
Als Wohnungsvermieter hat man weithin mehr Ausgaben als es auf den ersten Blick scheint. Das Hausgeld bezeichnet die monatlichen Vorschüsse, die der Eigentümer für die Verwaltung der ganzen Wohnanlage bezahlen muss. Mit diesem Vorschuss werden zum Beispiel der Hausmeister und die Abfallentsorgung bezahlt. Mehr zum Thema finden Sie unter Gemeinschaftseigentum.
Home Staging
Home Staging bezeichnet die optische Aufwertung von Immobilien-Visualisierung mittels Retusche und/oder Platzierung von Einrichtungsgegenständen.
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind Kosten, die zur Erhaltung einer Immobilie investiert werden müssen. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel Kontrolle, Wartung und Verbesserung der Immobilie. Die Instandhaltungskosten halten die Immobilie funktionsfähig und dienen dazu, den Wert der Immobilie zu erhalten.
Instandhaltungsrücklage
Bei der sog. Instandhaltungsrücklage handelt es sich um ein finanzielles „Polster“, durch welches sichergestellt werden soll, dass im Fall von vorhersehbaren, größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, aber auch im Fall von unerwartet auftretendem Reparaturbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Hierdurch soll auch vermieden werden, dass die Wohnungseigentümer durch eine plötzliche Inanspruchnahme finanziell überfordert werden und einen größeren Geldbetrag auf einmal aufbringen müssen.
Die Ansammlung der „Instandhaltungsrücklage“ – so der in der Praxis weit überwiegend verwandte Begriff, im seit 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz wird sie auch als „Erhaltungsrücklage“ bezeichnet – ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage. Der Verwalter darf die eingenommenen Gelder nur ihrem eigentlichen Zweck entsprechend zur Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwenden.
Kaufvertrag
Kaution
Loft
Löschungsbewilligung
Maisonette-Wohnung
Makler
Die Aufgabe eines Maklers am Immobilienmarkt besteht darin, Kauf- beziehungsweise Mietinteressenten und Verkäufer beziehungsweise Vermieter zueinander zu bringen. Der Makler fungiert dabei nicht als neutrale Instanz. Vielmehr wird er von einem Akteur bestellt und in der Folge auch bezahlt. Der Makler arbeitet dann im Interesse des jeweiligen Auftraggebers. Wird der Makler beispielsweise vom Vermieter einer Immobilie beauftragt, sucht er nach Mietinteressenten. Im Anschluss präsentiert der Makler die Immobile dem Interessenten.
In Deutschland muss die Partei, die einen Makler beauftragt, diesen bezahlen und darf diese Kosten nicht weitergeben.
Marktwert
Mietspiegel
Nebenkosten
Notar
Penthouse
Das Wort Penthouse stammt aus dem englischen und bezeichnet ein freistehendes Wohngebäude auf dem Dach eines Hochhauses. Seitdem fand eine kleine Umdeutung des Wortes statt. Der Begriff beschreibt heutzutage Wohnungen in den oberen Etagen von hohen Mehrfamilienhäusern. Die beliebten Wohnungen sind oft exklusiv eingerichtet und bieten einen tollen Ausblick in die Umgebung.
Provision
Außenprovision / Innenprovision
Nutzen Sie den Vertriebsdienst eines Maklers, so wird zunächst ein Vertriebsauftrag geschlossen. Darin enthalten: Die Provision, ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis einer Immobilie, die an den Makler gezahlt wird. Hierbei teilen sich Verkäufer und Käufer den Gesamtbetrag. Die sogenannte Innenprovision wird vom Verkäufer gezahlt, die Zahlung (auch Courtage genannt), die der Käufer an den Makler zahlt, nennt sich Außenprovision. Überwiegend wird die Courtage / Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer übernommen.
Rendite
Ruhezeiten (Nachbarschaftsrecht)
Unter Ruhezeiten versteht man im Rahmen des Nachbarschaftsrechts Zeiträume, in denen eine verstärkte Pflicht zur Vermeidung von Lärm gilt. Prinzipiell gibt es zwei Formen der Ruhezeiten. Zum einen gelten vom Staat verordnete Ruhezeiten. Im gesamten Bundesgebiet gilt beispielsweise die von den einzelnen Bundesländern erlassene Nachtruhe. Sie erstreckt sich von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr am Folgetag. Zusätzlich besteht in vielen Gemeinden eine Mittagsruhe von beispielsweise 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr. Die Ansprüche an die Lärmvermeidung sind hierbei allerdings zumeist geringer als in der Nachtruhe.
Zusätzlich zu staatlich verordneten Ruhezeiten können auch privatrechtlich vereinbarte Ruhezeiten greifen. So können Vermieter beispielsweise im Rahmen einer Hausordnung Ruhezeiten festlegen. So ist es möglich, in diesen Zeiten die Nutzung von Duschen, Waschmaschinen, Müllschächten etc. einzuschränken.
Sondernutzung
Ein Sondernutzungsrecht, das vom Wohnungseigentümergesetz (WEG) ausgeht, ist ein Rechtsanspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Somit kann ein Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen. Nichtsdestotrotz darf der Inhaber eines Sondernutzungsrechts keine baulichen Veränderungen vornehmen.
Souterrain
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und die direkte Aufteilung der Wohneinheiten in etwa einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss stets im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Finanzierung ist diese auch den Objektunterlagen beizufügen.
