Immobilien-ABC

Immobilien-Lexikon: Wir erklären die wichtigsten Begriffe

Das Thema Immobilien mitsamt aller Fachbegriffe rund um Objektnutzung, Verkauf oder Kauf könnte Lexika füllen. Hier erklären wir Ihnen Begrifflichkeiten, die Ihnen vielleicht noch zu Ohren kommen werden.

Abschreibung

Mit der Abschreibung bei Immobilien, die vermietet oder gewerblich genutzt werden, können Steuern gespart werden. Um die Erwerbskosten einer Immobilie zu kompensieren, gesteht unser Gesetzgeber dem Eigentümer zu, dass die Immobilie für die Zeit, in der sie benutzt und somit abgenutzt wird (50 Jahre werden hier vorgegeben), an Wert verliert. Für Altbauten, Neubauten, gewerbliche Gebäude und Denkmalschutz-Objekte können somit eine lineare Absetzung für Anlagen (AfA) geltend gemacht werden. Vermieter dürfen dadurch pro Jahr 2 % der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Für nähere Infos wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Annuität

Der Begriff Annuität bedeutet die regelmäßige Rückzahlung / Tilgung eines gewährten Darlehens. Diese besteht aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil. Während der Verlaufszeit eines Darlehens verschieben sich die Verhältnisse der beiden Positionen Zinsen und Tilgung. Wichtig zu wissen: Zinsen werden nur auf die jeweilige Restschuld gezahlt.

Baugenehmigung

Keine Hindernisse für den geplanten Bau! Ein jeder Häuslebauer wünscht sich solch eine Mitteilung. Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der zuständigen Baubehörde, die besagt, dass dem Bauvorhaben nach geltenden Vorschriften nichts im Wege steht. Mit einer solchen Baugenehmigung, die umgangssprachlich auch Bauerlaubnis genannt wird, können bauliche Anlagen, Gebäude etc. sowohl errichtet, aber auch je nach Formulierung – beseitigt oder gar verändert werden.

Baugrundstück

Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut werden darf. Die erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen sind im Bauordnungsrecht zu finden. Zum einen muss eine konkrete Fläche in einem Bebauungsplan als Baugebiet definiert worden sein. Hier ist festgelegt, wie viele Quadratmeter bebaut werden dürfen, wie hoch ein Gebäude sein darf, und weitere wichtige Details. In Ballungsräumen finden sich nur noch wenige unbebaute Baugrundstücke, was den Preis in die Höhe treibt.

Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie wird ermittelt, damit die Bank, bzw. das Finanzierungsinstitut die Baufinanzierung absichern kann. Dabei ordnet der Kreditgeber dem Grundstück oder der Immobilie Verkehrswert zu, um das Risiko der Finanzierung zu kalkulieren. Der Verkehrswert ist dabei der Wert, der bei Verkauf der Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Der Beleihungswert bildet sich dabei aus dem Verkehrswert, abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Betreiber-Immobilie

Betreiberimmobilien sind speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert. Sie sind in der Regel an einen einzigen Betreiber vermietet oder verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Beispiele für Betreiberimmobilien sind Kliniken, Seniorenheime, Studenten- und Serviced-Apartments.

Bodenrichtwert

Diesen Begriff hören Sie schon recht frühzeitig: Meist bei der Einwertung Ihres Objekts. Unter Bodenrichtwert versteht man den Wert, der verwendet wird, um den korrekten Preis eines Grundstücks (oder der Wertermittlung des daraufstehenden Gebäudes) zu ermitteln. Dabei unterstützen oftmals die Kommunen oder Landratsämter. Dafür werden durchschnittliche Bodenwerte für Flächen eines Gebiets (Stadt, Gemeinde, Landkreis), die in ihrer Lage und auch Nutzung vergleichbar sind, in das Wertergebnis einbezogen. (Hinterlegt auch im Baugesetzbuch, §196)

Bungalow

Ein Bungalow ist ein eingeschossiges, meist quadratisches, freistehendes Wohnhaus mit einem flachen oder flach geneigten Dach. Der Baustil der Bungalows stammt aus dem indischen Raum und wurde während der Kolonialzeit nach Europa gebracht. Heutzutage werden Bungalows oft als Wohnhaus genutzt, aber auch die Nutzung als Ferienhaus am Strand oder als Gartenhaus ist üblich. Durch die stufenlose Bauart eignen sich die Bungalows außerdem ausgezeichnet für das Leben im Alter und bieten barrierefreies Wohnen.

Courtage

siehe Provision

Denkmalschutz

Zunächst gilt: Jedes Gebäude, das von z.B. geschichtlicher oder aber kulturhistorischer Bedeutung ist, kann von Amtswegen unter Denkmalschutz gestellt werden. Dies ist quasi eine staatliche Maßnahme, die der Wahrung von solch relevanten Gebäuden oder Teilen davon, dienen soll. Dadurch werden sie dauerhaft und „unverfälscht“ erhalten. Der Denkmalschutz ist wichtiger Punkt bei der Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben. Umbauten werden dadurch teils schwierig umzusetzen.

Eigenbedarf

Das Wort, bei dem jeder Mieter erschrickt: Eigenbedarf. Denn Eigenbedarf ist einer der bekanntesten Kündigungsgründe für Vermieter. Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Immobilie für sich, einen nahen Verwandten, oder zum Beispiel eine Pflegekraft benötigt. Jedoch ist die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht ohne weiteres möglich. Der Vermieter muss beweisen können, dass er die Wohnung für den eigenen Bedarf benötigt. Der alleinige Wunsch, die Immobilie nicht mehr zu vermieten reicht nicht aus.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das schon seit über 100 Jahren besteht. Der Erbbaurecht–Nehmer kann ein eigenes Gebäude auf dem Grundstück des Erbbaurecht–Gebers errichten, wobei das Grundstück im Besitz des Erbbaurecht-Gebers bleibt. Die Dauer des Vertrags variiert, wird aber meist auf 60-99 Jahre abgeschlossen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbaurecht-Nehmer einen Zins – dafür kann er aber mit dem Grundstück frei verfahren und es sogar weiterverkaufen, verschenken, vererben oder auch beleihen. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und muss von einem Notar abgesegnet werden.

Erschließungskosten

Dabei handelt es sich um Baunebenkosten, die von teils großer Bedeutung sind. Viele verschiedene Abgaben hat derjenige an die Kommune zu tätigen, der z.B. ein Grundstück erwirbt. Unter anderem die sogenannten Erschließungskosten. Dabei handelt es sich um eine kommunale Abgabe, die ein Bauherr zahlen muss, um etwa den Anschluss seines Grundstücks an Versorgungsnetze (Strom- und Wassernetz plus technische Netze und Infrastruktur, z.B. Straßen) zu gewährleisten. Bei den Erschließungskosten unterscheidet man zwei Kategorien: Die verkehrsmäßigen (Straßen, Infrastruktur) sowie die technischen (Versorgung) Erschließungskosten.

Exposé

Ein Exposé dient in der Immobilienwirtschaft der Beschreibung einer Immobilie. Es wird normalerweise vom Verkäufer oder einem beauftragten Makler, Architekten oder dem finanzierenden Institut angefertigt. Es gibt einen Überblick über die wichtigsten Eckdaten der Immobilie, wie Anzahl der Zimmer, Baujahr, Grundriss und Fläche. Auch Bilder dürfen nicht fehlen – denn das Exposé ist das Aushängeschild der Immobilie und gibt einen ersten Eindruck über den Zustand der Immobilie.

Flurnummer / Flurstück

Der Begriff Flurstück stammt aus dem Baurecht und ist der kleinste, abgegrenzte und nummerierte Teil eines Grundstücks. Ein Flurstück gehört normalerweise einem Eigentümer und ist im Grundbuch eingetragen, womit sich die genaue Lage und die Maße ermitteln lassen. Wenn mehrere Flurstücke einem Eigentümer gehören, bilden sie ein Grundstück.

Gemeinschaftseigentum / Gemeinschaftsfläche

Ein Gemeinschaftseigentum bzw. eine Gemeinschaftsfläche, ist eine Fläche, die von mehreren Parteien benutzt wird. Gemeinsam genutzte Flächen sind oft der Hausflur, der Garten und die Dachfläche. Diese gemeinsam genutzte Fläche wird prozentual aufgeteilt und fließt in den Mietpreis mit ein (Mieteigentumsanteil). Einsehen kann man diese Aufteilung in der Teilungserklärung.

Grundbuch

Grundbücher sind ein Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen, bebauten und unbebauten Grundstücke. In diesem öffentlichen Register müssen alle Grundstücke und Eigentumsverhältnisse, grundstücksgleiche Rechte, und alle damit einhergehenden Belastungen verzeichnet zwingend verzeichnet werden. Sie sollen dadurch Klarheit über die Rechtsverhältnisse der eingetragenen Grundstücke verschaffen. Zudem gilt für das Grundbuch der sogenannte öffentliche Glaube. Er besagt, dass für die Eintragungen im Grundbuch die Vermutung der Richtigkeit gilt, d.h., dem Grundbuch soll man trauen dürfen.

Grundriss

Ein Grundriss ist eine zweidimensional skizzierte Abbildung eines Raumes, die dazu dient, dem Interessenten eine Vorstellung des Raumes zu geben. Dazu wird der ganze Raum der Immobilie horizontal aufgeschnitten, was dem Betrachter ein Blick von der Vogelperspektive ermöglicht. Der Grundriss enthält oft auch die Größe der Räume als Orientierungseinheit und ist Bestandteil des Exposees.

Grundschuld

Die Grundschuld ist, genau wie die Hypothek, ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Krediten dient. Wenn nun eine Immobilie finanziert werden soll, möchten die Kreditgeber in der Regel eine Sicherheit. Diese kann die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch darstellen.

Hausgeld

Als Wohnungsvermieter hat man weithin mehr Ausgaben als es auf den ersten Blick scheint. Das Hausgeld bezeichnet die monatlichen Vorschüsse, die der Eigentümer für die Verwaltung der ganzen Wohnanlage bezahlen muss. Mit diesem Vorschuss werden zum Beispiel der Hausmeister und die Abfallentsorgung bezahlt. Mehr zum Thema finden Sie unter Gemeinschaftseigentum.

Home Staging

Home Staging bezeichnet die optische Aufwertung von Immobilien-Visualisierung mittels Retusche und/oder Platzierung von Einrichtungsgegenständen.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die zur Erhaltung einer Immobilie investiert werden müssen. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel Kontrolle, Wartung und Verbesserung der Immobilie. Die Instandhaltungskosten halten die Immobilie funktionsfähig und dienen dazu, den Wert der Immobilie zu erhalten.

Kaufvertrag

Wenn Käufer und Verkäufer der Immobilie sich einig geworden sind, schließen sie einen Kaufvertrag. In einem Kaufvertrag einer Immobilie sind alle vereinbarten Aspekte rechtsverbindlich niedergeschrieben. Diese sind der Preis, die Zahlungsformalitäten, rechtliche Bedingungen, die Abwicklung und der Zeitpunkt der Übergabe. Der Vertrag wird zwingend unter der Aufsicht eines Notars geschlossen um juristische Unklarheiten auszuschließen.

Kaution

Eine Kaution im Immobilienkontext ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Diese soll sicherstellen, dass der Vermieter für den Fall einer starken Abnutzung oder eines Schadens der Immobilie zumindest teilweise abgesichert ist. Die maximale Höhe einer Kaution darf höchstens drei Monatsnettokaltmieten betragen.

Loft

Im amerikanischen englischsprachigen Raum bedeutet das Wort „Loft“ übersetzt Lagerhalle oder auch Industriegebäude. Loftwohnungen sind ungenutzten Lager- und Industrieräume, die zu modernen Wohnungen umgebaut werden. Seit einigen Jahren sind die hippen Loftwohnungen mit dem industriellen, großräumigen Charme aus Deutschland nicht mehr wegzudenken.

Löschungsbewilligung

Eine Löschungsbewilligung ist die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts. Dieser Löschung muss die davon betroffene Partei zustimmen. Ein Beispiel ist hier der Darlehensgeber. Dieser muss zustimmen, damit sein Eintrag im Grundbuch, der als Sicherheit diente, gelöscht wird.

Maisonette-Wohnung

Eine Maisonette-Wohnung, besteht aus mindestens zwei zusammenhängenden Etagen eines Gebäudes. Oft findet man die durch eine offene Bauweise gekennzeichneten Wohnungen im Dachgeschoss oder in Hochhäusern. Charakteristisch ist die Treppe, die beide Etagen verbindet.

Marktwert

Der Marktpreis ist der durchschnittliche Preis, den Immobilien an einem bestimmten Wohnungsmarkt, zu einer bestimmten Zeit und mit ähnlicher Qualität erzielt haben. Er dient zur ersten Orientierung um den Wert einer Immobilie einzuschätzen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Möglichkeiten um Mieten in einer bestimmten Region vergleichen zu können. Dieser gilt im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von den Städten erstellt und ist für jeden einsehbar. Er dient als Grundlage für rechtskräftige Mieterhöhungen.

Nebenkosten

Nebenkosten sind definiert als alle Kosten, die ein Vermieter für das Wohneigentum zahlen muss. Dies sind unter anderem anfallende Steuern, die Verwaltung, sowie die Instandhaltung, also Kosten für Reparaturen und Hausmeister. Der Vermieter kann nach §556 BGB umlagefähige Nebenkosten auf den Vermieter umlegen.

Notar

Ein Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, der der die hoheitliche Befugnis besitzt, Rechtsgeschäfte zu beglaubigen und zu beurkunden. Ohne Notar ist kein gültiger Immobilienkauf möglich. Die Notargebühren belaufen sich immer auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Ein Notar ist dabei wichtig, da er eine neutrale Position zwischen beiden Vertragsparteien einnimmt. Er hat die Pflicht, beide Parteien umfassend zu beraten.

Penthouse

Das Wort Penthouse stammt aus dem englischen und bezeichnet ein freistehendes Wohngebäude auf dem Dach eines Hochhauses. Seitdem fand eine kleine Umdeutung des Wortes statt. Der Begriff beschreibt heutzutage Wohnungen in den oberen Etagen von hohen Mehrfamilienhäusern. Die beliebten Wohnungen sind oft exklusiv eingerichtet und bieten einen tollen Ausblick in die Umgebung.

Provision

Außenprovision / Innenprovision
Nutzen Sie den Vertriebsdienst eines Maklers, so wird zunächst ein Vertriebsauftrag geschlossen. Darin enthalten: Die Provision, ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis einer Immobilie, die an den Makler gezahlt wird. Hierbei teilen sich Verkäufer und Käufer den Gesamtbetrag. Die sogenannte Innenprovision wird vom Verkäufer gezahlt, die Zahlung (auch Courtage genannt), die der Käufer an den Makler zahlt, nennt sich Außenprovision. Überwiegend wird die Courtage / Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer übernommen.

Rendite

Die Rendite ist der Ertrag einer Geldanlage. Sie wird in den Bezug auf den Aufwand des Kapitals berechnet. Die Rendite ist somit ein wichtiger Indikator für Immobilienanlagen und des Erfolges dieser Kapitalanlage.

Sondernutzung

Ein Sondernutzungsrecht, das vom Wohnungseigentümergesetz (WEG) ausgeht, ist ein Rechtsanspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Somit kann ein Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen. Nichtsdestotrotz darf der Inhaber eines Sondernutzungsrechts keine baulichen Veränderungen vornehmen.

Souterrain

Das Souterrain ist das Untergeschoss bzw. Kellergeschoss eines Gebäudes, das unterhalb des Bodenniveaus und Richtung Straße liegt.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und die direkte Aufteilung der Wohneinheiten in etwa einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss stets im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Finanzierung ist diese auch den Objektunterlagen beizufügen.

Villa

Der Begriff Villa stammt aus dem lateinischen und bezeichnet ein freistehendes, von einem großzügigen Garten umgebenes, Haus. Die meist hochwertig gestalteten Immobilien zählen zu den eher hochpreisigen Objekten. Neben den typischen Stadtvillen werden aber auch Gutshäuser als Villen bezeichnet.

Vorkaufsrecht

Das Mieter-Vorkaufsrecht soll Mieter schützen und somit verhindern, dass Mieter durch einen Eigentümerwechsel höhere Mieten zahlen müssen oder sogar die Wohnung verlieren. Deshalb hat der Mieter beim Verkauf der Wohnung das Recht, die selbst bewohnte Wohnung vor einem Dritten zu kaufen.

Wohnfläche

Zur Berechnung der Wohnfläche werden alle Räume der Wohnung berücksichtigt. Dazu zählen auch Küche und Flur, aber nicht Keller oder Garage. Die Fläche wird voll angerechnet, wenn die Decken der Räume mindestens 2 Meter hoch sind. Wenn die Räume jedoch nur zwischen 1 und 2 Meter hoch sind, werden sie zur Hälfte und wenn sie weniger als 1 Meter hoch sind, werden diese gar nicht gezählt. Ist die Wohnfläche kleiner als angegeben, kann die Miete gemindert werden, wenn die Fläche mehr als 10% abweicht.

Wohngeld

Das Wohngeld gibt es schon seit 55 Jahren. Es hilft Menschen mit geringem Einkommen ihre Wohnkosten zu tragen. Der staatlichen Zuschuss ist im Wohngeldgesetz verankert und kann für die Miete (Mietzuschuss) oder für die Belastung von selbstnutzenden Eigentümern (Lastenzuschuss) beantragt werden.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung wird nötig, wenn ein kurzfristiger Kreditbedarf für die Überbrückung von zusätzlichen Kosten besteht. Dies wird oftmals in der Bauphase nötig und später durch Eigenkapital oder der Ausschüttung eines langfristigen Darlehens wieder abgelöst.

Zimmer

Ein Zimmer ist ein Raum, der mindestens 10 m² groß ist, vier Wände, einen Boden, eine Decke und mindestens eine Tür besitzt. Nicht als Zimmer bezeichnete Räume sind Räume, die nicht dem Wohnzweck dienen, wie zum Beispiel der Hausflur oder die Garage.