Ein Grundstück in München kaufen
Sie möchten kein fertiges Ensemble aus Haus und Grundstück kaufen, sondern lieber selbst bauen? Dann ist Ihr erster Schritt, die Suche nach einem passenden Grundstück. Wir zeigen Ihnen, was bei einem Grundstückskauf zu beachten ist, welche rechtlichen Vorgaben auf Sie zukommen und erläutern Ihnen die steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf.
Aktuelle Grundstücke zum Kauf
Unterhaching
München – Daglfing
Pullach im Isartal
München – Aubing – Lochhausen
Neufahrn bei Freising
München – Berg am Laim
Grundstücks-Arten
Neben der Unterscheidung zwischen einem Betriebsgrundstück und einem Privatgrundstück gibt es auch diverse Unterschiede in Bezug auf den Zustand eines Grundstückes. Dieser kann wie folgt unterschieden werden:
•Bebaute Grundstücke
Wie der Name schon sagt, handelt es sich hier um Grundstücke, auf denen sich benutzbare Immobilien befinden. Diese können entweder direkt bezogen oder abgerissen werden.
•Erschlossene Baugrundstücke
Erschlossene Baugrundstücke sind bereits an die öffentliche Infrastruktur einer Gemeinde oder Stadt angeschlossen und können direkt von Ihnen bebaut werden.
•Nicht erschlossene Baugrundstücke
Ein nicht erschlossenes Baugrundstück ist bereits als Bauland definiert, jedoch fehlt noch der Anschluss an die Infrastruktur der Gemeinde beziehungsweise Stadt. Zudem sollten Sie hier immer eine Baugrunduntersuchung durchführen lassen, um die Bodenbeschaffenheit des Grundstückes zu überprüfen.
•Bauerwartungsland
Bei einem Bauerwartungsland handelt es sich um ein Grundstück, das noch nicht bebaut werden darf. Jedoch ist dieses in den städtischen Bebauungsplänen bereits als zukünftiges Bauland ausgewiesen.
Die Lage – wichtiges Kriterium
Neben der Art des Grundstückes sollten Sie bei einem Kauf auch auf die Lage des Grundstücks achten.
Sind Sie bei dem Grundstückskauf auf der Suche nach einer neuen Fläche für ein Unternehmen, bieten sich Grundstücke in Industriegebieten oder außerhalb der Stadt an. Bei Wohnimmobilien sollten Sie sich in erster Linie darüber Gedanken machen, ob Sie das Leben in der Stadt oder auf dem Land bevorzugen.
Denn bei Immobilien gilt: Je zentraler die Lage, desto beliebter das Grundstück. Ein weiterer zu beachtender Faktor bei der Lage ist die Verkehrsanbindung sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.
Informieren Sie sich, wo die nächste Schule ist, wenn Sie Kinder haben. In welche Himmelsrichtung zeigt der Garten beziehungsweise der Balkon? Bevor Sie sich für ein Grundstück entschieden, empfehlen wir Ihnen dieses zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten zu besuchen.
Wie bereits bei den Arten der Grundstücke erwähnt, gibt es Grundstücke, die bereits erschlossen sind und andere, die es noch nicht sind. Bei nicht erschlossenen Baugrundstücken müssen Sie mehr Zeit einplanen und Geld für die Erschließung einkalkulieren. Sind die Kosten nicht in dem Kaufpreis enthalten, sollten Sie mit einer Investition von etwa 5 bis 15 Prozent der Hausbaukosten einkalkulieren.
Rechtliche Vorgaben bei der Bebauung
Bevor Sie sich ein Baugrundstück zulegen, sollten Sie sich bereits im Vorfeld über die Gesetze und Vorschriften bei einem Hausbau informieren. Diese Vorschriften sollten Sie kennen:
1. Bebauungsplan beachten
Im Bebauungsplan ist vermerkt, was Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen. Dieser wird von der Stadt oder Gemeinde entwickelt und soll verhindern, dass Flächen unwillkürlich bebaut werden. Die Pläne sind dabei von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Während manche sehr viel Spielraum lassen, wird bei anderen sogar die Farbe der Hauswand vorgegeben.
2. Bauhöhe beachten
Auch hier gibt es unterschiedliche Vorgaben. Die meisten Kommunen schreiben eine maximale Höhe von 12 Metern vom Boden bis zum Dach vor. Die genauen Daten finden Sie im Bebauungsplan.
3. Gestaltung des Innenausbaus
Grundsätzlich sind Sie bei der Gestaltung der Innenräume Ihrer Immobilie frei. Jedoch sollten Sie auf Verordnungen achten, die die Anzahl von Steckdosen in Räumen oder Regelungen bezüglich der Elektrik und Energieeffizienz beinhalten.
4. Wahl von Dachform und Fassadenfarbe
Wie bereits erwähnt, gibt es Bebauungspläne, die Ihnen Vorgaben zu der Außengestaltung Ihres Hauses machen. Neben diesen gibt es in vielen Kommunen auch die sogenannte Gestaltungssatzung.
Diese soll sicherstellen, dass das allgemeine Stadtbild durch neue Bauten oder Modernisierungen nicht zu sehr verändert wird.
5. Start der Bauphase
Nach der Planungsphase möchten Sie so schnell wie möglich mit dem Bau der Immobilie starten. Bevor Sie dies tun können, müssen jedoch erste alle Baugenehmigungen eingeholt werden.
6. Abstand zum benachbarten Grundstück
In jedem Bundesland gibt es Vorschriften bezüglich der Abstandflächen zum Nachbarsgrundstück und zur Straße. Diese sind in den Bauordnungen der Bundesländer festgeschrieben. Eine allgemeine Vorschrift, die jedem Bundesland gleich ist, ist die Abstandsregelung zu einem benachbarten Grundstück. Hier müssen mindestens 3 Meter Abstand eingehalten werden.
Steuerliche Aspekte eines Grundstückkaufes
Der Kauf eines Hauses oder Grundstückes zur privaten Nutzung ist steuerlich nicht absetzbar. Jedoch ist die Grunderwerbssteuer bei dem Kauf eines Grundstückes ohne Immobilie weitaus niedriger als bei einem Immobilienkauf. Auf diese Weise können Sie Steuern sparen.
Jedoch sind hier strenge Regeln zu beachten. Sie müssen beweisen können, dass Sie das Haus und das Grundstück unabhängig voneinander erwerben und dafür zwei getrennte Verträge vorliegen. Der Verkäufer des Grundstücks darf nicht gleichzeitig der Bauunternehmer sein, von dem Sie die Immobilie beziehen. Außerdem ist eine sogenannte Schamfrist einzuhalten. Das bedeutet, dass zwischen dem Erwerb des Grundstückes und dem Vertragsabschluss mit der Baufirma mindestes ein halbes Jahr liegen müssen.
Die Grunderwerbssteuer wird dabei sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig und von einem Notar geregelt. Dieser teilt dem Finanzamt mit, dass der Kaufvertrag zustande gekommen ist, woraufhin das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt und an den Zahlungspflichten schickt.
Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, kann der Notar den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen.
Vorteile eines Globalverkaufs
•Langfristige Investition
Bei Globalverkäufen treten bevorzugt professionelle Investoren als Interessenten auf. Bei Einzelverkäufen hingegen eher private Investoren oder Käufer, die die Immobilie für sich selbst nutzen möchten. Bei dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie demnach abwägen, wie hoch Ihre Investition sein soll. Möchten Sie in ein großes Gebäude mit mehreren Einheiten investieren, dass Sie im Nachgang vermieten können? Oder ist Ihnen ein kleineres Gebäude für die Privatnutzung lieber?
Vor allem, wenn Sie in mehrere Wohneinheiten investieren möchten, um diese zu vermieten, ist ein Globalverkauf sinnvoll. Hiermit haben Sie die Möglichkeit, bei geringem Aufwand eine große Anzahl an Häusern zu erhalten.
•Globalverkauf als Einmalgeschäft
Wie bereits erwähnt, haben Sie bei einem Globalverkauf die Möglichkeit den Erwerb einer Immobilie schnell und mit geringem Aufwand abzuwickeln. Bei dem Kauf handelt es sich um eine Einmaltransaktion. Bei Einzelkäufen hingegen haben Sie mehrere Einzeltransaktionen, die sich meist über einen längeren Zeitraum ziehen.
•Aufteilung der Wohnungsmärkte
Bei Einzel- und Globalverkäufen gelten unterschiedliche Marktbedingungen, weshalb Sie vor dem Kauf einer Immobilie immer eine genaue Marktanalyse durchführen lassen sollten. Vergleichen Sie die Märkte und entscheiden Sie sich am Ende für den für Sie rentableren Weg. Wenn Sie hierbei Unterstützung benötigen, helfen Ihnen die Makler*innen des SIS Sparkassen-Immobilien-Services mit ihrer Expertise gerne weiter.
Wir unterstützen Sie gerne
Wie Sie sehen können, sind bei einem Grundstückskauf viele Faktoren zu beachten, die nicht nur viel Zeit, sondern auch bestimmte Kenntnisse voraussetzen. Wir nehmen Ihnen diesen Teil gerne ab und unterstützen Sie nicht nur bei der Suche nach dem passenden Grundstück, sondern auch bei der anschließenden Kaufabwicklung.
Vertrauen Sie auf unsere jahrelange Expertise.
Haben Sie Interesse an einem unverbindlichen Gespräch mit einem/einer Expert:in? Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.