Neue AfA für Wohngebäude ist beschlossen – Vorteile für Investorinnen und Investoren
Nach intensiven Abstimmungen hat die Bundesregierung jetzt das Wachstumschancengesetzes ratifiziert. Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger bietet die neue Regelung etliche Vorteile. Denn der Gesetzgeber hat eine erhöhte Abschreibung für neu zu errichtenden Wohnraum eingeführt und somit für eine höhere steuerliche Begünstigung beim Kauf von Neubauimmobilien gesorgt. Die degressive AfA (Afa = Abschreibung für Abnutzung) beinhaltet höhere Abschreibungssätze von 5 %, um den Wohnungsneubau als Kapitalanlage wieder attraktiver zu machen und dadurch für mehr Wohnraum zu sorgen.
28.03.2024 | Expertentipp
Für Kapitalanleger ist der Erwerb von Neubau-Immobilien jetzt noch attraktiver, denn der Gesetzgeber reduziert inzwischen mit einer Reihe von Maßnahmen die Steuerlast. Wer eine Wohnimmobilie zur Vermietung baut oder eine neu gebaute Immobilie im Jahr der Fertigstellung kauft, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes dafür steuerlich absetzen:
- Mit der degressiven AfA lassen sich 5 % steuerlich abschreiben.
- Ab dem 7. Jahr kann ein Wechsel zur linearen AfA von 3 % sinnvoll sein.
- Zusätzlich ist für Gebäude mit hohem energetischen Standard die ersten 4 Jahre eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % möglich.
- Darüber hinaus können die für die Finanzierung aufgewendeten Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Diese verschiedenen Möglichkeiten erhöhen für Kapitalanleger die Werbungskosten deutlich und reduzieren somit seine zu versteuernden Einkünfte. Am besten berät dazu ein Steuerberater oder eine Steuerberaterin.
Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung):
Liegt der Baubeginn bzw. der Kauf zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, lassen sich im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten und in den folgenden Jahren je 5 % des jeweiligen Restwertes steuerlich geltend machen. Bei z.B. 400.000 € abschreibungsfähigen Kosten werden im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 5 % aus 380.000 €, also 19.000 € abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag sinkt jährlich. Mehr Infos in dem am 28.03.2024 in Kraft getretenen Wachstumschancengesetz.
Lineare AfA:
Grundsätzlich werden hierbei die abschreibungsfähigen Kosten mit jährlich 3 % geltend gemacht. Der Abschreibungsbetrag bleibt im gesamten Zeitraum gleich. Mehr Infos im Jahressteuergesetz 2022, § 7b EStG.
Sonderabschreibung:
Werden der energetische Gebäudestandard EH40/QNG erreicht und die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² eingehalten, ist zusätzlich eine Sonderabschreibung von insgesamt 20 % möglich. Mehr Infos im Jahressteuergesetz 2022, § 7b EStG.
Wichtig: Die degressive AfA gilt nicht für Selbstnutzer der Immobilie, sondern nur für neu gebaute Immobilien, die Wohnzwecken dienen und nach Fertigstellung vermietet werden. Die Miete gilt dann als steuerpflichtiges Einkommen, das im Einkommenssteuergesetz geregelt ist. Weitere Voraussetzungen hinsichtlich des Energieeffizienzstandards existieren nicht.
Die geplante Abschreibung gilt für alle Bauprojekte mit Baubeginn oder Kauf ab dem 1. Oktober 2023. Im Jahr der Anschaffung kann die degressive Abschreibung anteilig in Anspruch genommen werden.
Die Voraussetzungen für die degressive AfA im Überblick:
- Es handelt sich um eine Neubauimmobilie
- Die Immobilie wird nicht selbst genutzt, sondern vermietet
- Baubeginn und Immobilienkauf nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
- Erwerb und Übergabe bis zum Ende des Jahres, in dem die Immobilie fertig gestellt wird
Neben der degressiven AfA gibt es auch die lineare AfA, die eine gleichbleibende Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum einer Immobilie ermöglicht. Dabei liegt der Abschreibung immer die komplette Investitionssumme zugrunde. Bei Neubauten beträgt die lineare Abschreibung derzeit 3 %.
Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich degressive und lineare AfA kombinieren. Da dies von individuellen Voraussetzungen abhängt, wenden Sie sich für Details gerne zunächst an unsere Maklerinnen und Makler.
Schauen Sie gerne zu unseren Neubauprojekten, bei denen die neue degressive Afa greift.